历史街区改造开发模式与策略分析报告书模板.pptVIP

区域 主题 功能模块 主力店/ 次主力店 北里 休闲餐饮 餐饮 零售 休闲娱乐 服务 新天地壹号宝来纳餐厅 南里广场 生活休闲 餐饮 零售 休闲娱乐 服务 88新天地 南里购物中心 生活娱乐 餐饮 零售 休闲娱乐 Ifame卡拉OK、UME 新天地时尚 时尚购物 餐饮 零售 服务 DBHK、Francfranc 新天地广场的业态配置随着定位升级不断调整，初期（北里南里）为聚集人气，以休闲餐饮和娱乐为主，并配置提升整体形象的精品酒店和会所做主力店，而零售业态较少。 随着整个项目形象的建立和城市站位的提升，项目租金也不断提高，零售业态占比增大（三期：新天地时尚），给项目带来了具有持续性收益增值的能力。 新天地三期开业前后，整体业态变化对比图(按店铺数量)： 三期开业前 三期开业后 上海新天地广场 开发策略3：随定位升级而调整业态，逐步提高零售比例；利用一二期标杆形象和品牌效应带动三期租金和品牌档次提升。 在租户的选择方面以国际化为标准。 新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，开发商通过提供样板房，组织租户参观，了解设计理念，达到和租户理念的磨合，这是新天地市场推广中的重要步骤。 招商方面只选最合适新天地的，而不是付租金最高的住户。 新天地的商户组合主要是老字号品牌商户、具有特色的魅力商户和明星自营的依靠名气聚拢人气的明星商户，聚集了一大群优秀商户。对于最优秀的商户而言，即依靠主力店自身的品牌与形象，在与开发商的谈判中占据优势，所以租金通常压得很低。 林俊杰SMUDGE JasM.B 上海新天地广场 开发策略4：初期租金优惠积累优质商户、聚集商业人气，根据定位选择商户；经过发展逐步取得招商和租金制定主导地位。 EDWIN 气味图书馆 新天地广场只租不卖，管理者与经营者相分离。这样的模式与国际Mall运营模式同步，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。 同时，这种模式也能防止后期经营权不统一出现小商铺集成，业态和经营形式退化的现象。 上海新天地广场 开发策略5：坚持只租不售，经营管理分离，保证整体管理水平，把项目作为区域形象展示标杆 上海新天地占地面积3万平米，总建筑面积8万多平方米（含三期），规模并不大，但通过前述的发展理念和策略，逐步发展成及保留了海派文化和石库门建筑风格精髓、又飘散着现代国际化时尚气息的商业项目。 上海新天地广场在太平桥城市综合体中扮演了形象标杆和商业核心的角色，其开业之初 餐饮类租金仅3.5元/m2·天，如今已升至30-35 m2·天。而新天地广场对整个综合体商业价值和地价拉动作用亦极为显著：2006年卖到1.6万每平的翠湖天地如今已卖到13-16万每平，实现了高溢价。 4.3 5.0 5.3 新天地周边房价走势图 新天地及企业天地年租金收益图 上海新天地广场 开发成果：规模不大但定位鲜明、散发传统文化韵味又披上时尚外衣，辐射太平桥城市综合体的商业核心和形象标杆项目 上海新天地广场·小结 以石窟门建筑、弄堂文化和中共“一大”会址作等优势资源为载体进行初期开发，掌握保护和开发的平衡点，打造区域商业个性化形象和焦点。 不断挖掘项目优势资源精髓，随着项目发展及时调整和升级项目定位。 初期重点布置餐饮业态吸引人气，通过精品酒店等主力店提升形象，中期加强休闲娱乐业态增加人流驻留，后期增加零售业态增加租金收益。 只租不售，实行管理权和经营权分析，保证项目整体形象和品质的同时实现各商家的个性化差异化经营 打造区域商业核心，带动周围现金型物业发展。 政府前期大力实施地块区域整体环境改造，包括人口腾迁、城市配套设施完善、道路、交通、绿化、景观 环境 资源 规划 建筑 业态 平台 深入挖掘项目资源，包括自然景观、建筑景观、人文、历史，为资源搭建一个平台，成为项目的主线和磁极，形成核心竞争力。 通过灯光、小品、设施、运营、附加项目等对资源主线进行强化 以资源主线为核心，进行整体规划设计，通过特色结点的打造，实现以点带面的片区式拉动效应，实现商业运营无死角 建筑特色化、景观化、风情化，艺术化，注重细节的打造，通过装饰、立面、构筑物、形态等将文化符号植入建筑本身。 深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保护和改造相结合，掌握破立平衡，内部实现功能置换。 历史特色型商业业态应原址原味予以保留，以传承城市文化 通过餐饮娱乐业态在项目初期带动人气，后期逐步增加零售业态，提升利润，但餐饮娱乐业态仍为主力业态 公建设施的引入，如剧院、博物馆、图书馆、会展等为商业客群搭建文化体验平台，聚集更多的商业消费力 酒店的引入既是形象标签，同时也作为旅游配套设施为商业的发展搭建旅游产