房地产项目开发设计管理（44页）.pptVIP

房地产项目开发设计管理;; 房地产开发流程;房地产开发企业专业化运营体系;房地产开发企业专业化计划系统; 项目决策;7/44; 开发节奏策划 根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、 结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动 和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下 方面问题： 融资与资金的运作 分期间衔接 采购合同签订与管理 其他 资源配置 相关后续工作计划安排的策划 时间计划 现金流 监控 对变化的应对策略 ;项目与客户定位流程;目标成本的确立流程;设计阶段标准工作周期;规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量要求完成。 规划设计工作启动条件（链接文件） 目前规划设计??作运行现状 部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。 问题 如何提高规划设计管理工作效率？ ;第二章 设计管理与规划设计; 设计流程; 详见附件：规划/设计合同清单;1 三控制 进度控制 质量控制 成本控制 2 两管理 合同管理 信息管理 3 多方协调 与营销关系协调 与招标关系协调 与成本关系协调 与工程关系协调 与物业管理协调 与设计单位以及设计单位之间关系协调 设计单位内部专业（工程师）之间协调 与规划主管部门协调 与蓝图审查中心协调 报请老板同意 4 管控要点 规划带动土地溢价 户型及配置带动产品溢价 立面及景观创造形象溢价 5 管控终极目的 合理控制造价 尽可能创造价值;第三章 建筑结构设计与优化;第一节 建筑结构与结构设计 第二节 结构成本管理思路与方法 第三节 结构设计优化 第四节 过程优化与结果优化的特点;市场析;二 结构设计 基础设计： 1 根据工程地质勘察报告、上部结构类型及上部结构传来的荷载效应和当地的施工技术水平及材料供应情况确定基础的形式，材料强度等级，一般有浅基础（如：独立基础、条形基础等）和深基础（如：桩基） 2 基础底面积的确定及地基承载力验算 3 基础内力计算及配筋计算 4 考虑必要的构造措施 5 地基设计处理;上部结构设计： 1 根据建筑设计来确定结构体系、确定结构主要材料； 2 结构平面布置； 3 初步选用材料类型、强度等级等，根据经验初步确定构 件的截面尺寸； 4 结构荷载计算及各种荷载作用下结构的内力分析； 5 荷载效应组合 6 构件的截面设计。 7 此外还包括某些必要的构造措施。需要依据结构专业相关规范、图集等;结构施工图包括: 设计总说明，基础平面布置及基础大样图，如果是桩基础就还有桩位图，柱网布置及柱平法大样图，每层的梁平法配筋图，每层板配筋图，层面梁板的配筋图，楼梯大样图等，其中根据建筑复杂程度，有几个到几十个结点大样图 一栋建筑的结构设计是否合理，主要取决于结构体系、结构布置、构件的截面尺寸、材料强度等级以及主要机构构造是否合理; 结构设计优化; 1 必须对整个设计和策划的全过程进行管理 ??????前期策划：地质的考虑 ??????规划阶段：建筑物的排放 ??????方案阶段：结构的可性及合理性、避免返工 ???? 扩初阶段：结构方案的优化 ??????施工图阶段：结构的精细化设计 ? ???施工配合阶段：变更、签证的合理控制 ;2 事前控制的几个要点 （l） 设计院的选择 （扩初及施工图阶段） ??????? 合适易管????态度重视??? 项目情况??? 服务意识??? 市场口碑 （2）专业负责人的选择 ????? 业绩水平 ??市场反馈— 图纸质量、责任意识、成本意识、 服务意识??? 影响力及控制力 （3）成本意识的沟通与输入 ???????? 前期主动沟通 尊重平等的心态??? 质量标准换位思考??? 同行的交流与竞争? 双赢的思路和手段;（4）合理的设计周期 设计周期对总成本的影响 ： 资金的时间价值??? 市场风险的变化??产品的实际价值 （5）在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期 ??????? 组织的重视及措施??工序的前置及搭接 标准化设计的推广 （6）甲方的技术原则必须提前输入 ????? 《设计任务书》 《结构设计统一技术措施》或《结构设计 指引》 《结构设计总说明》《标准构造做法》 （7）天明地产标准图集（待建立）