房地产开发经营与资产管理活动税务筹划思维与方法.docVIP

PAGE PAGE 6 房地产开发经营与资产管理活动税务筹划思维与方法 房地产开发经营与资产管理活动涉及比较多的税务问题，本文试就其税务筹划思维与方法扼要进行综述式探讨，综述的展开不以税种类别作为排序依据，而主要遵循涉税思维之渐进性。 一、选择纳税主体的内外资身份 在内、外资企业所得税制尚未统一的税收环境下，某些税收征管待遇因内、外资身份不同而有所差别．以房地产开发企业取得预售楼款的所得税管理为例： 2003年7月以前，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，再并入当期应纳税所得额，按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。前述预计利润率及预征所得税的具体实施办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关确定(深圳市现为15％)．并报国家税务总局备案。而内资房地产开发企业取得预售楼款收入，并不采用按预计利润率预计应纳税所得额的征收方法。相关开发销售收入、成本与利润，根据会计准则、会计制度及税收文件的相关规定进行确定。 二、关注不同的产品销售方式之间的税政差别 现行税法规定：房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅。商业用房．以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。 (二)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 2，采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 3．采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 4．采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的．应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品(清单)。 (五)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： 1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 2．将待售开发产品以临时租赁方式租出的．租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 (六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 笔者认为，采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。 三、优选、创新会计核算方法 在会计准则允许的范畴内，配合经济合同的约定，优选甚至创新会计核算方法，可以造成一定的节税条件，如： (一)许诺赠送的装修、家私等支出的核算方法选择 营销实践中，常有发展商在广告和售楼书上许诺赠送装修、家私等——正式签订房地产买卖合同时，律师也会提示消费者将发展商在广告和售楼书上许诺赠送的装修、家私等内容写进合同。对于发生于峻工验收日后的装修、家私等支出，会计处理上大致有以下四种选择： 其一：确认为商品房“销售费用”。此法符合会计制度的规定．但必须取得合法的支出凭据入账方允税前列支。 其二：确认为”营业外支出—— 非公益性捐赠支出”。此法不仅面临税前列支限制，在购房方为个人时，还导致支出方承担代扣代缴购房人“偶然所得——受赠所得”个人所得税的扣缴义务，最不可取。 其三：“减收抵支，屏蔽支出“。先由售房方依据合同的“适当”约定(而不是实际投入)，将拟投入的装修、家私等支出作为交易减价因素，降低售楼价格，经济活动不体现。会计核算上不反映许诺赠送的装修、家私支出。此法不仅可以减少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自主权。 其四：“预计负债法”。先由售房方依据合同的”适当“约定，将拟投入的装修、家私等支出确认为售房当期的“预计负债——预计装修等支出”，销售实现后再向买方退还等额房款或；桃肖应收房款，同时结平前述“预计