2011年5月西安卡布奇诺国际社区整盘营销推广方案.pdf

卡布奇诺国际社区 整盘营销推广方案 科为地产经营销售部 2011.5 -开篇语 产品实现价值，营销创造价值 2011年，政策“紧箍咒”未松，大市走向堪忧，竞品“蠢蠢欲动”，客户“持币观望”…… 唯 有富有技巧的营销战略，方可运筹帷幄、决胜千里！ 目录 壹、市场篇 贰、产品篇 叁、客户篇 肆、销售战略篇 伍、营销推广篇 陆、物业提升建议 壹 市 场 篇 一、宏观运行背景 1、经济环境 • 2010年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产 运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。 • 固定资产投资平稳较快增长，从房地产市场看，2010年西安房地产 投资764.22亿元，同比增长22.2%，全市商品房累计销售面积同比 增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。 关键词：平稳快速增长 2、土地市场 • 2010年1月14日 国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的 通知》，申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品 住房用地占住宅用地的比例不得低于70% 。保障中小套型商品房和保障性住房用地供 给。 　 2010年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，依据卫片执法检查结果实施15 号令，对政府的主要负责人问责，有助于推动房地产市场的健康发展。 • 2010年西安市共挂牌出让183宗土地，出让总面积为1010.088018万平米，同比上涨 38%。成交总面积为744.4667673万平米，同比上涨6.9%。土地类型包括住宅、商 业金融、科研教育、工业、综合；供应的区域除了东南西北四个城区外还有高新、临 潼、阎良和长安区。 • 土地出让总量突破一千万平米 • 2010年西安市的土地出让总面积为1010.088018万平米。这也是自2004年国土资源 部颁布第71令：关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工 作的通知，规定2004年8月31号以后全国所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度 以来，西安市土地出让总面积首次突破千万平米大关。大量的土地的出让必将引来新 一轮的开发热潮。 关键词：保障性供给、新一轮开发热潮 3、政策环境 • 2010年，西安楼市在政策风雨中稳步前行，政策反映迟缓，市场影 响度较小成为二线城市的典型代表。2011年，政策调控继续收紧， 西安楼市是否能够继续稳步升华？先让我们回顾一下“政策年”中的 主要政策： 关键词：限增长过快、紧缩银根、规范市场 政策长期化 • 发布时间：2010年1月10日 • 发布部门：国务院办公厅 • 政策主题： 国十一条 • 具体内容： 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：购买二套 房的家庭，贷款首付比例不得低于40% ；房地产企业必须“公开房源 +明码标价”。 • 发布时间：2010年4月14日 • 发布部门：国务院 • 政策主题：提高银行贷款利率 • 具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为 40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型 建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30% • 发布时间：2010年4月17日 • 发布部门：国务院 • 政策主题：限制异地购房 • 具体内容：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于