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小区房地产开发项目可行性研究报告 “城南春天”可行性研究报告第一章投资环境分析一、 国内环境：中国房地产还有20年以上的好景XX年12月3 日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与 往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称 史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本 届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期 向好，一致认同住交会主办 方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。“中 国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XX年中 国GDP增长的个百分点中，有个百分点是由房地产业直接贡 献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加, 没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998年以来, 中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年 均20左右的增长。XX年中国住宅投资占GDP比例超过了美 国，已经达到了。而在美国，房地产业作为国家经济的三 大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了 50多 年。202 0年，中国的城镇人口将达到亿人，年均增长4, 城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增亿 平方米，年平均需净增亿平方米。”二、荆州房地产市场： 整体良性发展与现阶段迅速升温1、湖北省宏观政策的指 导XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根 据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》， 结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产 业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场, 保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利 分房自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房 数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者 观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势， 在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化, 扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的 历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地， 随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外 地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口 城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消 费市场增添了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民 生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。XX年荆州市城 镇居民人均可支配收入7093元，上年增长。人均消费支出 540 0元，增长；XX年全市农民人均纯收入25 02元，增长。 （摘自：《荆州纵横》之《X X年荆州市经济运行特点、问题 及对策》）X X年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比 增长8. 5%,城镇居民人均可支配收入7 600元，比上年 增长7. 2%；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元, 增长20. 0%,增长速度创九年来最好水平，增长速度居全 省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民 政府新闻发言人办公室《XX年经济发展情况新闻发布稿》） 以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的 增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为 了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求 “居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、 摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃， 汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期 不远。5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰 林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅 的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档 住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基 础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。三、 荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭1、旧 城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过 大的状况，为减轻市政压力，X X年，政府出台“为古城减 压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及 城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁 六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发 提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量 经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了 市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支 付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受 房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激 了房地产市场。第二章项目概况一、建设地址新风小区二 期工程一一城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州 城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南 片区交通主动脉一一高规格景观路南环路，目前南环路拓 宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市 中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XX年底将全部竣 工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相 当大