四川都江堰-外滩星空-复合社区-项目整体营销-2014年5月.pdf

外滩星外滩星星空星空··项目整体营销沟通方案项目整体营销沟通方案 Web，9th-Apr-2014 ntents 录录 项目属性分析 项目价值体系梳理 项目整体体定位梳理 项目营销思路 蓄水期策略 读市读市 附附附魂附魂 谋势谋势 致胜致胜 房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 /px QQ:2355865285 【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，/gg.html QQ 户外户外、车身车身、 小区广告小区广告、农农农家乐广告农家乐广告 DMDM单单、 行销展架行销展架、、现场展架现场展架 现场包装、 目面临的问题梳理： 宏观环境面 区域市市场面 项目本体 . 新任政府领导班子提出去行政 1. 都江堰为典型的内生型、闭合 1. 项目具备良好的区位条件，但 调控转市场化的挤掉，但两会 型市场，市场容容量决定项目整 项目所处区域，精神物质形态 重申中国将遏制房地产投机， 体开发节奏缓慢慢 ； 相对原始； “限贷”、“限购”等政策短 2. 历史遗留问题使使得区域市场横 2. 项目规模体量较小，不具备规 期内不会退出，近期而言，房 向扩容的可能性性较小，且营销 模优势； 价上涨的压力仍然较大； 推广上的投入产产出比低。 3. 受制于市场价格因素影响，项 . 信贷总量依然维持适度从紧的信贷总量依然维持适度从紧的 33. 区域市场竞争激区域市场竞争激激烈激烈 ，尤其是现尤其是现 目在整体打造上目在整体打造上 ，成本相对控成本相对控 格局，随着利率市场化推进， 阶段已经逐步演演化为价格战， 制，综合产品力相对欠缺 成本上升致房贷紧张恐难改变 市场前景扑朔迷迷离。 4. 项目定位刚需，户型设计对位 目面临的问题梳理： 项目面临的问题 11、大区域市场为闭合型市场大区域市场为闭合型市场 ，市场容量有市场容量有有限有限 ，去化周期长去化周期长 22、、项目外部环境及综合配套欠缺项目外部环境及综合配套欠缺 ，，客群认客群认认可度低认可度低 3、项目现有的产品价值体系对项目的整体体定位内涵支撑不足 4、中低价格入市姿态可能造成市场对项目目低价值的认知，从而陷入僵局。 于项目问题梳理的整体开发战略： 短短 、、平平平平、、快快 11. 项目要实现利润最大化项目要实现利润最大化 ，必然需要考虑到未来必然需要考虑到未来来板块的规划发展对房价的抬升来板块的规划发展对房价的抬升 ，因此用时因此用时 间周期来置换利润是经营战略的精髓。但由于于项目体量较小，综合产品力竞争力不足， 加上预期因素的不定因素较多加上预期因素的不定因素较多 ，短平快短平快是减小是减小小机会小机会成本和财务成本的成本和财务成本的较佳选择较佳选择。。 2. 市场大背景走势不明朗，且都江堰区域市场竞竞争激烈，产品同质化严重，因此短、平、 快的经营战略是减小风险快的经营战略是减小风险 ，，快速回笼资金的关快速回笼资金的关关键关键。。 3. 从经营层面来看，过于在体量规模较小的项目目恋战势必造成资金成本占用过高，机会成 本过高，而影响企业持续开发的机会。 平快发展战略的剖析： 并非低价就能实现快速资金回笼和滚滚动开发，4500-4800元/平米的价格， 足以引发市场关注，但并不足以有效效的撬动市场，引发市场