2012年四平市成龙国际社区营销策略报告.pdf

成龙国际社区 成龙国际社区 2012年营销策略报告 2011年营销工作核心成果 学区产品跑赢市场 2012年营销工作核心目标 抢占市场份额，快速消化 2012年营销工作核心问题 客户从哪里来，为什么买 汇报纲要 展开核心问题，在实际营销层面上，本次汇报主要解决的主要问 题： 1. 大环境：如何理解经济环境的不确定性，怎样看2012年的经济环 境对项目销售的影响，以及基本对策、思路。 2. 小环境：如何理解竞争环境变化，如何看待我们与竞争对手关 系，我们的目标售价，会将我们的性价比置于市场中的哪一个位 置。 3. 目标：面对整体市场中日益明显的，客户来源的不足的问题，我 们要以怎样的对策，保证本项目得到足够的客户量。 4. 实现：如何建立足够的自身价值体系，使项目的性价比得以提升 以及凸显，进而增加我们在市场竞争中的优势。 汇报纲要 展开核心问题，在实际营销层面上，本次汇报主要解决的主要问 题： 1. 如何理解经济环境的不确定性，怎样看2012年的经济环境对项目 销售的影响，以及基本对策、思路。 2. 如何理解竞争环境的变化，如何看待我们与竞争对手的关系，我 们的目标售价，会将我们的性价比置于市场中的哪一个位置。 3. 面对整体市场中日益明显的，客户来源的不足的问题，我们要以 怎样的对策，保证本项目得到足够的客户量。 4. 如何建立足够的自身价值体系，使项目的性价比得以提升以及凸 显，进而增加我们在市场竞争中的优势。 第一部分 经济大环境分析 2012四平房地产市场整体判断：量增，价不涨或小降 2012年上半年市场观望氛围仍将持续，局面很难打开，售价水平可能会有一 定幅度的下降。年中或下半年销售量开始上升，但价格多半维持小幅波动， 很难出现实质性的上涨。 量增，价不涨或小降 核心结论的推导理由： 1. 是中央政府、地方政府与相关产业的利益博弈中，各方都 能够接受的结果； 2. 是四平地方供求关系变化后，最可能出现的结果； 经济大环境分析 中央政府：坚持继续调控不动摇，是为了面子，也是 为了稳定，对房价上涨的趋势只能坚持打压。 《人民日报》近日连发多篇文章，称房地产市场调控仍处于关键时期,应坚持不动摇, 房价出现下降但调控不可放松,并点名还有多个城市未明确明年楼市的限购政策等 等。 中央经济工作会议12月12 日在北京召开，会议提出，要坚持房产调控政策不动摇， 促进房价合理回归。 同日上午，中国社科院发布的《住房绿皮书》，明确指出，2012年第一季度，房价 或现拐点 ，第三季度开始大幅度下降，降价的势头将由一线城市向二、三线城市， 城市的边缘区域向中心区域扩散。 经济大环境分析 地方政府：无法坐视房地产死掉，自身负债累累，严 重依赖土地财政，就算是保障房建设也需要钱。 有统计数据显示，前11个月全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿减 少了30%，部分地方甚至减少了50% 以上，地方政府的财政收入大受影响，尽管有资 源税等税费改革补充，但补充效果有限。 随着今明两年偿债高峰期的来临，地方政府或面临偿债危机。 虽然中央已经明确表示明年地方政府自主发行地方债，但从地方债已试点的三地的情 况看，发行的地方债只占这些地方土地财政的3%-4%，远远无法解决地方政府的财 政危机。 经济大环境分析 相关产业：全面萎缩，已经明显带动整体国民经济下 行，影响各级政府收入与社会和谐。 房地产低迷首先影响的是建筑业、钢铁和其他建材，由于需求不旺，今年全国钢铁价 格一路走低，而铁矿石价格却继续一路上扬，钢铁产业出现全行业亏损，好多钢铁股 已经跌破净资产。 建材业受到两面夹击：不仅同样面临需求萎缩的境地，而且还受到来自出口标准提高 的压力。 接下来包括装潢、纺织、家电等和房地产