上海黄埔区10万平米社区商业市场报告.pdf

第一部分 宏观经济环境简要分析 经过二十五年的改革开放，中国经济已经取得了令世人瞩目的好成绩。党的十六大又产 生了新一届领导人，顺利完成了新老交替，绘就了全面建设小康社会的宏伟蓝图，为中国经 济的高速发展提供了强有力的保证。 入世以后，中国加速了开放的步伐。2002 全年国内生产总值首次突破 10 万亿元人民币， 经济增长率达 8％，进出口总额高达6200 亿美元；实际利用外商直接投资超过 500 亿美元， 超越美国，跃居世界第一。2003 年中国虽然遭受了 SARS 的影响，但投资与出口依然保持 强劲的发展势头，内需也有稳步的增长，上半年经济仍然取得了百分之八点二的增长速度。 据预测 2003 年中国 GDP 增长将超过百分之八点二的增长，2004 年中国经济继续向好，经 济增长率将达到百分之八点四。中国宏观经济的良性发展，体现了政府立足长远、高起点、 高规划的战略，为今后几年、几十年的可持续发展确立了广阔的空间。可以预见的是，2005 年的探月计划，2008 年的北京奥运会、2010 年的上海世博会，将成为中国社会经济发展的 一个又一个里程碑。 近年来，中国的城市化运动更是方兴未艾。政府的大力倡导与支持，国内外各方面专业 人才的不断汇聚，吸引了大量的海内外资金的投入，使城市的投资环境日益改善，消费市场 的巨大潜力得以不断地被挖掘，这进一步促进了国民经济的发展，切实地提高了广大民众的 生活水平，保证了社会生活的繁荣与稳定。 本项目地处上海这个得天独厚的发展环境，我们有必要对上海的经济发展程度、市场消 费能力、商业与房地产发展等影响本项目未来运作的关键方面作一个全面、系统的研究。 1 一、 上海整体经济发展水平概述 在90年代初浦东开发开放后，上海借助邓小平南巡的改革之风，不仅引起全中国的注 意，亦令全世界刮目相看，许多世界著名跨国公司纷纷在上海登陆，外资的强力介入和国内 企业内力的增强为上海高速稳定经济的发展奠定了坚实的基础。 1. GDP 增长率 据统计，上海 2002 年实现国内生产总值 5408.76 亿元，比上年增长 10.9％。其中 全年第一产业比上年增长 3 ％；第二产业增长 12.1％；第三产业增长 10％。各大产业发 展态势均呈上升趋势，上海的城市综合服务功能将不断提升。 自1992 年以来上海已连续 10 年保持在 10%以上的增长，2002 年人均 GDP 达 5000 美元，稳居全国各省级地区之首，综合经济实力已达到上中等发达国家收入水平；预计 未来几年，上海的经济将继续保持这一运行态势和速度。 至 2010 年，上海将可能成为国内人均 GDP 第一个突破 1 万美元的地区。健康的国 民经济为房地产业和商业的规模发展提供了良好的运行环境。 2. 外商投资 2001 年底中国加入世贸组织、2003 年 6 月签署了《内地与香港关于建立更紧密经 贸关系的安排》（CEPA ），2008 年中国北京将举办第 25 届奥运会，2010 年世博会将在 上海开幕，大大加强了中国和世界的对外贸易机遇。 上海充分发挥经济中心城市的综合优势，以扩大服务贸易领域的开放为重点，向全 方位、多层次、宽领域的对外开放迈进。至 2003 年，世界 500 强落户上海的就有 300 家，提供了大量就业机会和具竞争力的薪资，上海已成为世界经济的热点。 98 年以来的上海外商直接投资合同金额除 99 年略低外,基本保持着较稳定的增长， 2002 年更是达到了 105.76 亿美元，共计合同项目 3012 项。外商直接投资带来的不仅有 资本，还有大量的外方工作人员，而这些长期驻沪的外方人员将会增强上海高端市场的 消费力，成为未来上海房地产市场的潜在消费者。 3. 经济结构 2002 年经济结构调整继续加快，非公有制经济比重持续上升。在全市国内生产总 值中，公有制经济增加值 3680.87 亿元，比上年增长5.7 ％；非公有制经济增加值 1727.89 亿元，增长 23.9 ％，占国内生产总值的比重由上年的28.6 ％上升到31.9 ％。多种经济成