营销推广报告.pdf

中爱花园营销推广报告 1 目 录 第一部分 整体推广策略 一、 整体推广思路 二、 营销方式组合 三、 客户策略 四、 价格策略 五、 媒体策略 六、 公关活动 七、 开售时机分析 八、 销售阶段划分 九、 推广费用预算 第二部分 分阶段推广策略 一、 市场预热期 2 第一部分 整体推广策略 一、 整体推广思路 1、 项目综合分析比较：  项目规模：比不上主要竞争对手金堡名苑、城市假日；  市场先机方面，落后于主要竞争对手金堡名苑、城市假日；  户型特色方面：本项目“创新跃式户型”明显优 于主要竞 争对手金堡名苑、城市假日及广森项目；  户型面积方面：本项目小户型面积为主，平均户型面积低 于主要竞争对手 10M2 以上；  总价方面：在单价水平与其他项目持平的情况下，依靠面积优 势，总价将会比竞争物业低 4-5 万元；  营销费用方面：项目规模有限，总销售额相对较低，营销费用 有限。 基本思路：规避、减少、弱化不利因素；发扬、放大、强化项 目优势。 2、 总体营销思路 具体来讲总体营销思路：利用现场包装展示（导视系统、条幅、 大型展板、售楼处、样板房、部分园林）突出项目特点“创新跃式 户型”，抢在周边竞争楼盘大规模宣传推广之际，提前进行客户认筹 登记，截流竞争楼盘客户；通过产品差异性特点、富有竞争力的价 格、轻松的付款方式（送一成首期或零首期）促成客户成交。 3 二、 价格策略 目前西丽桃源片区的市场认可程度偏低，这一区域在深圳市民 中的心理距离较远；该区域楼盘价格普遍较低，楼盘供应量较小， 片区代表性楼盘“水木华庭”因为片区供应的唯一性（片区同一时 期没有竞争楼盘供应）及价格的实惠性（均价 4460 元/平方米），取 得了较大的成功。 但现阶段，该片区房地产开发开始崛起，先后有城市假日、金 堡名苑、本项目及广森等项目推出，近期住宅市场供应量将达到 30 多万平方米，因此市场竞争将空前激烈，而价格的高低将在某种程 度决定项目的成败。因此，价格策略制定将极为重要，这里，我们 推出两种价格路线： 1、 走相对高价路线 如果本项目走片区高价线路（4800-5000 元/M2），可以看到， 本项目规模和园林面积比金堡名苑要小得多，户型朝向和南北通透 性也不如金堡名苑和城市假日花园，而且住宅部分户型面积偏大， 总价势必偏高，不仅容易超过片区目标客户群的价格承受力，而且 扩大了项目竞争范围，南山、景田、梅林等区域的部分楼盘都将会 对本项目产生威胁，竞争形势将非常严酷！其结果可能会是：高价 滞销，风险扩大。 2、 走理性价格路线 通过控制产品成本和推广成本，使项目价格趋向合理甚至是富 有一定的竞争力，突出项目优势，运用针对性的营销