青岛龙湖山科大豪宅项目提案.pdf

龙湖山科大项目提案稿 青岛豪宅市场分析 PART ONE PART TWO 宏观市场研判 PART THREE 自我解析 PART FOUR 策略核心 PART ONE 青岛豪宅市场分析 1、主城区（市南区、市北区、四方区、李沧区） 城四区的别墅起源于解放之前，分布于八大关和小鱼山附近 由于土地的稀缺性和闲置，目前城四区的别墅项目几乎为零 目前在售的豪宅基本以高层海景公寓为主。 代表项目：万丽海景、中铁青岛中心、凯越中心 关键词：公寓+海景+高端配套+归属感 2、崂山区 崂山区拥有良好的山海资源，周边配套日渐丰富， 一直以来是青岛别墅的最佳选择地，青岛的富人区， 也是青岛别墅项目的标杆区。近年来，新项目也日渐稀少。 代表项目：新华锦爱丁堡、石湾山庄 关键词：山海资源+板块效应 3、温泉区 温泉区拥有得天独厚的温泉资源优势，吸引了大批的开发商介 入，经过近十年的发展，已经形成一定规模，别墅形态以纯居 住型和度假型为主。 代表项目：青建香根温泉、海尔原乡墅、领海系列 关键词：温泉+别墅+度假 4 、城阳区 城阳区借助城市北扩、环湾发展的优势，和城市的基础配套，别墅近几年 有所发展，城阳区由于地域和资源的原因，因此档次上一直无法进一步提 升，别墅项目以经济型别墅为主。 代表项目：香溪庭院、德郡、龙湖滟澜海岸和院、中信 森林胡 关键词：别墅+性价比 5、黄岛区 随着桥隧的通车，黄岛与青岛主城区的时间距离更加短，而 且拥有优质的山海资源和较强的经济基础，未来的发展与崂 山区的发展可作比较。 代表项目：海尔山海湾、凤凰金岸、海上罗兰、海 上嘉年华、英伦海 关键词：山海资源+经济+潜力 各板块占位 温泉 城阳 主城区 黄岛 崂山 PART TWO 宏观市场研判 关键词：限购限贷 影响： 市场信心在逐步减弱 下降预期在逐步增强 调控下 项目的核心 产品 与 目标人群 利益关联 这个时候我为什么要出手？ 分析： 1、受环境影响较大，资金紧张，渴望用在刀刃上 没有购买能力，可作为圈层中转站 2、受环境影响不大，对未来谨慎保守，现金为王 有购买能力，但内心里缺乏安全感 3、没有受环境影响，资金充裕，购买需求不急切 有购买能力，购买需要被外部肯定 4、没有受环境影响，对房价有看法，有保值心态 有购买能力，看重物业的稀缺性 剔除没有购买实力的人群 大势影响集中在 情绪因素而非客观因素 如何制造足够的购买理由？ 情绪因素分析 财富积累出的丰足，让他们有体现自身能力的 “表现”，但因为对 近期形式及未来走向的不明确，他们不知道该如何通过财富来体现 这种 “表现”，所以不轻易出手去投资或购买高价物业。 有底气有实力，但欠缺安全感 使这种 “表现”被暂时压抑 阶段推广策略分析 如何制造足够的购买