中城美地2012年别墅营销策略提案.pdf

中城美地2012年别墅营销策略提案 连云港博思·中城美地项目组 2012年2月29日 首先，我们将中城美地纳入市场体系审视， 辨明我们所面临的市场大局与区域格局。 市场分析 1、宏观市场分析 2、微观市场分析 3、竞争个案分析 1、政策综述  2011年7月14日，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购 政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。本轮限购政策的颁布，严重打压了二三线城市改善性高端住宅的需求 ，迫使豪宅成交量大幅下滑。 2011年12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变， 并将延续至明年。2012年市场将不容乐观，无论普通住宅市场还是高端住宅市场，均面临着去化难的困境。 2011年央行3次加息，加大了购房者买房成本，亦对高端住宅的购房成本产生较大影响，进一步促使成交量下挫。 BST观点： 货币政策：房地产信贷偏紧格局将持续进行，开发贷款及房屋贷款放贷困难，开发商资金链将受到严峻考验，而 本案别墅的销售回款速度亦将对开发商资金链造成一定威胁。 房地产调控：短期内限购仍将继续，针对改善型需求的高端住宅正处于限购风暴中心，本案别墅产品因市场大环 境影响而去化缓慢。 未来市场预判 政策：从2011年全国出台的政策来看，国家对房地产调控决心依然坚定不移，随着12月各地政府相继 表示2012年仍将延续从紧的政策，预计2012年上半年市场调控力度仍难以放松。 市场：寒冬刚刚开始，继2011年“金九银十”成色暗淡后，主要城市量价水平继续下滑，尤其高端住 宅去化速度骤降，预计接下来半年左右，主要城市量价水平继续下跌的可能性较大，本案所处沭阳房 地产市场亦不能幸免。 市场分析 1、宏观市场分析 2、微观市场分析 3、竞争个案分析 在售数据及未来竞争环境分析 已推 去化 未推 存量 主力面积段 销售均价 月均去化 项目 套数 开盘时间 销售周期 （套） （套） （套） （套） (㎡) （元/㎡) （套） 奥韵都城 36 未开盘 0 0 36 36 210-310 未开盘 0 万顺帝景佳园 90 未开盘 0 0 90 90 400 未开盘 0 1期 湖玺庄园 118 58 55 60 63 185-225 6700 22个月 2.5 2010年5月开盘 翰林府第 36 2011年9月 36 15 0 21 300 5000 6个月 2.5 沃德家园 86 别墅未开盘 0 0 86 86 300 0 （金地鑫