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宁宜置业九龙依云项目策略提案
九龙依云营销策略提案
本项目简阅
[内需城市]民营经济发达的三线市场,外来需求稀薄
[高端区域]非热点高端别墅集中区域,政府机构云集
[山地纯墅]宜兴最大的纯别墅用地/城市森林山地资源具备唯一性
[成本压力]13个亿725亩,宜兴迄今价格最高的纯别墅用地
[核心问题]
在成本压力和周期要求双重制约前提下,
如何实现价值利润最大化
[一]高端破题
∙Why ∙敢言第一豪宅
宜兴,这座美丽富庶的江南小城,县域经济基本竞争力蝉联全国第七名
尽管如此内向,却始终一步步在成长
从半岛花园开始,到江南春天,中堂,荷兰岛,乃至东氿壹号
宜兴人也一步步地在挑战自己的别墅承受上限
可是迄今为止
也许因为总有规模或规划或产品或理念的某方面不到位
没有一个楼盘真正放言并做到市场公认的“第一豪宅”
所以——
我们来了
[1]宜兴楼市分析
大落后的大起,短暂的高点和繁荣
投资额 施工面积 竣工面积 销售面积 销售金额
同比 同比 同比 同比 同比
亿元 万平米 万平米 万平米 亿元
07年 36.49 8.8% 334.34 11% 96.36 -34.1% 157.97 19.9% 50.96 32.5%
08年 38.01 4.2% 336.54 0.7% 137.97 43.2% 67.98 -57% 23.23 -54.4%
09年
23.4 18.6% 216.13 -14.7% 24.75 -58.8% 74.7 136.2% 39.6 268%
11月
在08年经济危机时期,宜兴房地产市场受经济大环境影响较大,市场销量和销售金额均大
幅缩水
2009年市场回暖,销售量和销售金额均大幅上升,特别是销售价格有较大幅度的上涨,20
09年1-11月份整体均价达到5300元/平方米,同比上涨55.9%
[2]宜兴楼市预测
宜兴整体市场——受国家调控影响较大,供需双方高点博弈中
“国四条”——增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设目前还只是起到政策导
向的作用,之后将会有细则不断出台,“两会”之后今年的楼市基调将会基本确立,宜兴
市场也将会深受影响
住宅整体市场走势判断——上半年以观望为主,下半年会出现较大波动
由于09年宜兴土地供应量以及开发量较少,所以2010年宜兴的整体上市量不大,同时目前
的政策导向有明显抑制房价上涨的趋势,因此上半年楼市以观望为主。而经过半年的博弈
后,下半年市场可能出现较大波动,而在宜兴这样的内向型城市,住宅市场短期强力反弹
难度较大
别墅市场走势判断——与经济大环境挂扣,与市场关联度较弱
宜兴的别墅购买群体中私营业主占比最大,而该部分人群的购买力与其事业发展息息相关
[3]宜兴别墅市场供需分析
别墅供应进入短暂的断档期
宜兴在售别墅项目一览表
区域 项目名称 产品类型 建筑风格 面积段(㎡) 总价区间 开盘时间 去化速度
地上290-330
联排别墅 265-300万 剩余1套可售
地下78-80
城东 东氿1号南郡 现代 09年6月
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