北京高端别墅御墅项目营销思路汇报(金网络).pdf

谨呈：北京百顺达房地产开发有限公司 御墅项目营销思路汇报 金网络业务一部 中国房 地产 领先 发展 的综 合顾 问机 构 目录 一、宏观政策及北京别墅市场分析 contents 二、北京高端别墅市场研究 三、区域别墅市场分析 四、本体审视 五、入市价格推导 六、目标客群分析 七、营销思路提出 中国房 地产 领先 发展 的综 合顾 问机 构 2 PART1 政策及整体别墅市场政策及整体别墅市场 中国房 地产 领先 发展 的综 合顾 问机 构 近几年相关政策汇总 政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间 多种别墅产品实现较快的发展多种别墅产品实现较快的发展。。 收紧 高压高压 严控严控 全面严控全面严控 年—年年年 2006年—2009年 2010年—今 1995年国务院下发了 2003年2月18日，国土 2006年4月，国土部明 2010年，国土部、住建部 《关于控制高档房地产 资源部发布紧急通知 确别墅仅指独栋别墅， 《关于进一步加强房地产用 （45号令），停止别墅 开发项目通知》，要求 类用地的土地供应。 国六条出台后，国土 地和建设管理调控的通知》： 严格控制高档房地产开 后的年后的 ““国八条国八条””、、 部下达从严土地管理部下达从严土地管理 住宅用地容积率指标必须大住宅用地容积率指标必须大 发项目审批，国家预算 等系列国家调控政策的 通知。2008年1月，国 于1。2012年2月底，国土 出台。禁止出让别墅 内投资不得用于别墅性 类用地。 务院出台《促进节约 部再度发文强调，停止一切 质的高档住宅及度假村质的高档住宅及度假村 集约用地的通知》。 别墅类用地的土地供应。 别墅市场收缩阶段 别墅市场高压下回暖 政策无效果，多 高品质别墅成交价格稳步提 种别墅量价齐升 升，低总价别墅供需两旺 中国房 地产 领先 发展 的综 合顾 问机 构 新国五条对别墅市场的影响 “新国五条”中二套房比例和二手房交易税费成本上升，对豪宅置业客户影响有限。 从中国富豪及中国财富的增长速度来看从中国富豪及中国财富的增长速度来看 ，，以目前的市场需求不可能出现豪宅限购的局面以目前的市场需求不可能出现豪宅限购的局面。。 当限购成为常态当限购成为常态 ，购房者更珍视购房资格购房者更珍视购房资格 ，希望希望一步到位步到位。豪宅产品成为更理性选择豪宅产品成为更理性选择 。 土地价值的稀缺性土地价值的稀缺性、产品品质的综合性产品品质的综合性、成熟配套的优越性成熟配套的优越性进进一步显现步显现。 高端、高附加值的资源占有型项目在市场竞争中将更具优势。 北京豪宅市场向来以稳健著称，豪宅规模和品质不断提升，形成了独有的豪宅圈层文化。 短期来说短期来说