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我国房地产评估业现状和发展对策探析 摘要：本文作者结合多年实践经验，对目前我国房 地产评估业的问题与发展对策进行了论述，以供同仁参考。 关键词：房地产评估；行业现状；发展对策 一、 前言 随着《城市房地产管理法》的颂布和实施，我国房地产 评估作为一个新兴的行应运而生，紧接着国家房地产评估师 的考试制度和资格认证制度的颁布，房地产评估业得到了快 速发展。但是目前房地产交易错综复杂，房地产估价业方面 的不足也越发突显。本文作者结合多年实践经验，对目前我 国房地产评估业的问题与发展对策进行了论述，以供同仁参 考O 二、 目前我国房地产评估业的现状分析 房地产评估人员的素质参差不齐。一是由于估价 师考试限制条件偏宽，尤其是对相关专业工作经历和从事评 估业务年限要求过低且没有严格的审核程序，许多未从事 过评估业务的人员通过临时挂靠考入估价师行列，而许多真 正多年从事评估工作的业务骨干却因学历不够或其他非业 务能力的原因被卡在门外。二是后续教育不足。从我国房地 产评估业目前的情况来看，房地产估价师继续教育在教育 体系、形式、内容等方面尚存在一定的缺陷，有的甚至流于 形式，使得房地产估价人员后劲不足。 评估方法应用受限。我国采用的评估方法与国际 上通行的方法类似，有成本法、市场法、收益法、假设开发 法、基准地价修正法、路线价法、房地产价格指数调整法。 目前我国评估过程中，成本法中对于利润中利润率的确定、 收益法中折现率的确定比较模糊都是由估价作业人员主观 确定，导致评估结果会因为不同评估人员而大相径庭。市场 法是目前中国房地产评估中应用最普遍的方法。但是应用 时，参考的评估案例与评估房地产交易时间的不同，并且， 关于房产的政策不断的变化，在评估时，难以预测未来交易 日的房产政策趋势，导致评估结果并未被委托方采用。 房地产估价行业法制建设滞后。目前虽然我国房 地产行政主管部门根据房地产估价发展的要求，相继制定了 《房地产估价师注册管理办法》《城市房地产中介服务管理 规定》《房地产估价机构管理办法》等规章制度，初步形成 以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法 律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实 施细则仍然缺失，针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的 房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。 房地产评估执业风险较高。当前比较突出的问题 是评估机构受政府干预、开发商利诱等影响，或迎合被拆迁 人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了有 关当事人的合法权益；部分估价机构和估价师行为不规范， 违反职业道德，“给回扣”、“假脱钩”、‘卖牌子”等现 象时有发生，使其从事的估价业务偏离了公平、公正、科学、 合法的轨道，违背了评估行业的基本原则，从而使房地产评 估师的执业风险较高。 三、我国房地产评估业的发展对策探析 加强对房地产评估市场的监管。房地产评估行业 是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行 业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务 收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不 平等的环境之中。今后应加速各类评估机构脱钩改制工作， 使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中 以质取胜，提高房地产评估行业的估价水平，同时保持房地 产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以 及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估 价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地 产行政主管部门和行业协会要组织对房地产估价市场的调 查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性 质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。 健全和完善房地产评估相关的法律法规。借鉴国 际上资产评估行业发展完善的国家，我国应该建立房地产评 估法律体系。即在《城市房地产管理法》中提到的关于房地 产评估的规定基础之上，专门提出《房地产评估法》。随着 我国市场经济的不断发展，国外房地产评估机构慢慢在我国 落户，其法律制度对我国制定房地产评估法有很大的指导作 用。同时，在《房地产评估法》的指导下，各个地区应根据 当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加 实际的规章制度。比如，由于各个地区发展不尽相同，城市 化进程不同，导致拆迁补偿的标准大大不同，此时，各个地 区急切需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制 度，大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。 提高房地产评估行业的准入门槛、加强现有从业 人员的继续教育。房地产市场的复杂性决定了房地产估价师 评估能力急需提高。一方面，提高房地产估价师的准入门槛, 学历要求提高。另一方面要积极开展多种形式的再教育。目 前估价师们虽然都具备一定的实际经验，且在知识结构方面 各有所长，但随着房地产市场的进一步发展和规范，二、三