舟山定海区国有划拨土地转让补办出让手续补交出让金标准-三门.DOC

PAGE PAGE 11 《三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准》政策解读 一、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准制定背景 《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第三十九条等规定，以划拨方式取得的国有土地使用权转让时，除机关、军事、城市基础设施和能源、交通、水利、公共事业等用地或转让地块不具备出让条件的可以不办理土地使用权出让手续，经批准后可保持划拨方式外，其他用地一律需要补办土地使用权出让手续，并缴纳土地让金。为规范三门县住宅划拨用地补办出让管理，依据《划拨土地使用权管理暂行办法》26条有关“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”规定，我县于2011年依据2011年公布实施的基准地价成果，配套出台了《关于公布三门县城城区住宅套房标定地价的通知》（三政发[2011]39号），明确了县城区涉及个人住宅套房划拨用地补办出让补交出让金标准按标定地价的40%确定；其余住宅用地则结合宗地具体情况按评估地价的40%补交；另外，根据《关于同意集资房上市交易收到部分土地出让金的批复》（三政发[2006]32号）文件，我县经济适用房、房改房以及集资房的补交出让金按标定地价的10%确定。近年来随着我县社会经济及房地产市场的快速发展，土地市场及地价水平发生了较大变化，为确保基准地价的现势性，根据国家及省有关法规政策规定，我县已及时完成了基准地价成果的更新工作。为此，为进一步完善我县个人住宅划拨用地补办出让涉及补交出让金标准的规范化管理，有必要重新制定并公布新的住宅划拨用地补办出让补交出让金标准。 二、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准制定的基本原则 （一）符合国家有关划拨土地补交出让金管理政策要求原则 划拨用地补办出让手续补交出让金标准不仅关系到权利人合法权益的维护，也关系到国有土地资产的保值增值。为规范划拨用地转让补交出让金的管理，《划拨土地使用权管理暂行办法》（原国家土地管理局1号令）明确规定划拨土地补交出让金标准最低不得低于标定地价的40%。本次三门县个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准的制定，需在严格遵循国家有关划拨土地补交出让金管理政策要求的基础上，根据三门县实际并确保原有政策的有效衔接为前提加以综合确定。 （二）体现区位差异原则 土地价格因区位条件不同而存在差异，为最大限度上体现补交出让金政策的公平、公正性，住宅划拨用地补办出让补交出让金标准应能较好的体现不同区域区位条件及土地收益状况的差异，使得补交标准在区域内有一个合理的价格梯度，更加合理、客观的反映土地市场价值。基准地价作为政府制定出台的指导价，具有公允性，本着简化操作的原则，本次个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准制定将主要以最新公布实施的新一轮基准地价更新成果为基础，划分相应的区域范围，确定相应的补交标准。 （三）区别对待原则 我县个人住宅划拨用地补办出让主要涉及历史遗留的以套房形式的住宅划拨用地和以个人建房形式的立地房两种情形。考虑到两种不同情形的住宅用地土地利用方式存在差异，市场实际地价水平不同，为使得制定的补交标准能更好的体现土地市场实际价值差异，拟区分套房和立地房两种不同情形分别制定相应的补交出让金标准。同时，为提出标准的直观性和实际操作的简便性，根据两种不同情形住宅用地的利用方式，针对套房形式的住宅划拨用地补交标准主要采用楼面地价表达、按建筑面积确定补交金额；针对立地房形式的住宅划拨用地主要按设定容积率条件下的地面地价表达、按占地面积确定补交金额。 三、个人住宅划拨用地补办出让补交出让金标准确定的方法思路 国土资源部《关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)和协议出让国有土地使用权规范(试行)的通知》相关规定，划拨用地补办出让补交出让金标准的主要按照出让土地使用权市场价格与划拨土地使用权价格的差价加以确定。据此，本次补交标准的制定主要以我县最新公布的基准地价成果中的住宅用地出让基准地价和划拨用地基准地价为基础，结合不同情形住宅划拨用地实际利用条件与基准地价设定基准条件之间的差异等进行因素修正后得到，即： 补交出让金标准=（住宅出让使用权基准地价-住宅划拨使用权基准地价）*因素修正系数 上式中的具体因素修正主要考虑以下两个方面：一是容积率修正。三门县最新基准地价成果设定住宅基准地价的容积率、建筑密度为1.5、30%，本次划拨用地补交出让金标准编制考虑到实际操作的便捷性、直观性，针对套房形式的补交标准拟以楼面地价表达、按建筑面积确定补交额，其实质上是对应于容积率为1.0下的地价；针对立地房形式的补交标准拟以地面地价表达、按实际占地面积确定补交额，根据我县立地房建筑的一般状况，这里确定按4.0容积率（即净占地建筑4层楼建筑）确定补交标准，具