平潭海升城推广营销计划报告20100111.docVIP

海昇地产…………………………………………………………………………………………………福州路无尽 平潭海昇城 推广营销计划报告 福州路无尽（地产） 2010-01-11  目录 前言 第一部分：战略篇 项目发展战略 项目开发理念 项目产品架构 第二部分：定位篇 目标客户群定位 市场定位 形象定位 产品定位 项目案名 第三部分：推广手段及营销节奏 项目推广手段 产品营销节奏 TOC \o 1-3 \h \z \u  前言 本案位于平潭县传统老城区生活中心，处于城市核心地段，具有良好的城市底蕴及丰富的资源。我司既深刻认知到了项目发展的前瞻性，也充分意识到高端市场所面临的挑战，路无尽策划部对本项目的成功开发充满了期待与激情，将与海昇地产共同把本项目打造成为平潭市场上的巅峰代表作。 本方案旨在对平潭市场多年的操作及对平潭市场的充分认知的基础上，凭借路无尽的全国视野，立于项目自身的客观发展基础上，深度挖掘项目价值，为项目制定出专业、系统、全面的推广、营销计划。  项目定位逻辑分析图 发展 发展战略 市场背景 项目条件 城市消费 审视 确定项目高端发展战略 项目定位 市场定位 形象定位 产品定位 确定项目目标定位 如何实现高端战略 城市需要什么 项目能做什么 消费群注重什么 项目开发理念 推广营销 创巅峰话题 政策利用 节点把控 确定契机实现价值 方向 方法 定位 落地  第一部分 战略篇 面对市场，我们该怎么摆正心态？ 面对项目，我们该如何整合价值？  一、项目发展战略 1、市场发展背景 市场集中放量，市场竞争加剧 2010年结合平潭市场的宏观利好政策，现阶段的平潭市场集结了大量的开发商及各类型的房地产项目，其中不乏品质相对较高的项目将在2010年集中推出市场，其中包括世界城、中海华侨城以及本案等项目。未来市场竞争极为激烈，市场将出现产品品质档次分化。只有高素质的创新产品项目才能引领市场发展，产品素质也将成为未来各项目之间的核心竞争主题。 房价持续走高，品质决定竞争 房价经过2008年—2009年一年的爆发式增长，未来市场整体继续上涨的趋势将会有所放缓，涨幅将有所回落。鉴于海西政策中具体执行于，综合实验区的特例区域“平潭县”，其市场未来发展的可较好预期，开发商在项目规划、营销推广等方面也加大了投入力度。高素质产品的项目将成为未来市场竞争的主导力量。 市场品质不高，仍有较大创新空间 目前，平潭市场上仅有的中海华侨城，仍缺乏真正高品质的好产品，整体市场对项目产品价值的挖掘，绝大层面仍停留于概念层面，没有真实落到实处。换句话说就是，市场品质竞争意识强烈，但品质创新不足，本项目仍有较大的突破空间。 【市场思考启示：整体市场正朝着品质地产的方向发展迅速迈进，品质地产在房价持续上升的背景下，不仅有较大的市场潜力空间，也是平潭房地产市场竞争的必然趋势。平潭房地产品质竞争时代正处于交替阶段，本案可打造高品质楼盘，以树立顶峰样板之作。】 2、项目发展背景 项目自身条件 重要经济指标简析 项目处于传统老城区生活中心，土地面积受到很大的局限，项目总体规模相对小，缺乏大盘竞争素质。 项目容积率相对较高，产品必然以高层为主，开发成本相应提高，必然要以高品质、奢华主张，从而提升项目的销售溢价。 小结：项目开发不具备规模及价格优势，需要从项目形象包装及推广创新上提升项目价值，从而有效支撑项目价格。 项目周边环境 项目位于传统老城区生活中心规划板块的中心区域，属城市绝版地理位置，具有很殷实的配套底蕴及充足的传统资源，具有很高的市场价值认可度。 地块西面是平潭传统生活主轴—农贸市场，过度频繁的贸易活动，有可能局部影响到本案的整体形象及推广。 项目正东则是平潭现有的海产品批发市场之一，海产品的异味同样有可能成为本案形象包装及推广的绊脚之石。 小结：由于项目周边贸易活动过于频繁，鉴此，将对本案整体形象推广带来部分不利因素。同时，项目坐落于老城区主干道上，有着完善的配套系统，将成为成就本案高端、顶峰楼盘的奠基之石，从而更有利的让置业群体认可项目的高端形象定位。位于老城区核心区域，是城市生活、生产、发展的重点区域，“核心”、“中央”的区位是本案最大的竞争优势。 3、消费者分析 具备很强的购买、消费、投资能力； 具备一定的产品识别能力，高端消费市场有较大刺激空间 前几年，市场供应有限，房价上涨快，消费者购房处于一种冲动、跟风式的购买心理。对产品特质的认知不足，缺乏对产品好坏的辨别能力。暨中海华侨城的入市以来，一直得到平潭市场的充分好评，因此可以判断，近年来，平潭地方的商品房买卖行为是具备一定理性的行为，很认可卓越的产品设计及具有感染力的示范展示，高端产品的问世，可以很好的刺激消费者的置业欲望得到进一步的释放。 具备很强的生活、投资分析能力； 2009年海西综合实验区