房地产估价、市场法.ppt

内容提要： 一、收益法基本原理 二、净收益及其估算 三、报酬率的确定 四、房地产收益价格的估算 五、收益法估价总结与应用实例 一、收益法基本原理 （一）收益法的概念及其两种类型 （一）收益法的概念及其两种类型 （二）收益法的理论依据与适用范围 收益法的适用范围 收益法的特点 （四） 收益法的计算公式 1、收益法基本公式 1、收益法的基本公式 1、收益法的基本公式 2、净收益每年不变的公式 2、净收益每年不变的公式 2.净收益每年不变公式 b.用于同一房地产不同期限的价格换算； c.用于比较法中土地使用权年期修正 [例4]：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元／平方米，该基准地价在评估时设定的土地使用权年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了使用期限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地的目前的价格。 本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用期限为法定最高年限（50年）的基准地价转换为45年（原取得的50年使用期限减去已使用5年）的基准地价。具体计算如下： [例5]：某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第六年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为： [例6]：目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则该写字楼目前的价值为： 【例7】某宗房地产现行的价格为7000元/㎡，年净收益为600元/㎡，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在3年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为15000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到15000元/㎡。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 二、测算净收益 净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。 净收益的大小是决定房地产价格的一个重要因素。在实际估价中，只有全面了解有关收益性房地产的各种收益情况，才能客观地求取房地产的净收益，准确地评估房地产价格。 二、测算净收益 （一）净收益测算基本原理 收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两类 一是基于租金收入测算净收益，例如，存在大量租赁实例的普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产； 二是基于营业收入测算净收益，例如，旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。 二、测算净收益 （一）净收益测算基本原理 1.基于租金收入测算净收益的基本原理 基于租金收入测算净收益的基本公式为： 净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用 =有效毛收入-运营费用 二、测算净收益 二、测算净收益 计算净收益注意以下几个方面： （1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生； （2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算； （3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 2.基于营业收入测算净收益 有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、 娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同： 一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入; 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。 基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。 二、测算净收益 （二）求取净收益应注意的事项 1.有形收益和无形收益