北京_复地_西绒线26号观海阁营销策略总纲.pptVIP

项目 套均总价(千万) 销售均价(万元/平) 月均速度 09年上半年销售套数 颐和原著 5.7 5 0 0 银泰中心 1.44 6 0 0 御金台 2.9 7.72 0.17 1 上国阙 0.85 3.9 0.33 2 御园 1.57 3.8 14.4 72 北京尊府 0.49 3.51 28.33 170 紫御府 1.14 3.3 10.83 65 缘溪堂 1.29 3.1 1.33 8 星河湾 1.02 2.91 21.67 130 北京市场豪宅价格上线——5至7万元/平米北京顶级豪宅销售单价，但会面临半年销售仅2至3套的困境。项目产品无法达到与之抗衡的高度。 区域市场平台价格上线——3.3至3.9万元/平米上国阙成交均价3.9万元，6个月仅售2套。具有市场突破的机会。区域标杆产品尊府、紫御府的成交单价反映出区域自住型高端客户的价格承受力 区域市场平台速度上线——月均销售1.1亿元紫御府，总价千万级以上、单价3.3万元/平米。月均销售10套，成交金额1.1亿元。 速度与价格的市场关系 项目静态比准均价推导 推导顶级豪宅类客户对项目心里比准价格： 选取北京顶级豪宅作为均价比准对象：项目具备的稀缺地段价值优势，促使项目具有顶级豪宅产品的属性。（项目溢价值最大化） 参照项目 柏悦府 御金台 　 　 　 　 　 项目 权重 　 　 　 　 地段 30% 0 CBD核心 0 CBD核心 景观 20% 0.3 俯瞰CBD中心区，紫禁城 0.4 俯瞰CBD中心区 建筑形式 10% -0.5 塔楼、长安街第一高度标志建筑、国际品牌商业综合体 -0.5 塔楼、199.9米风车全幕墙标志建筑 物业品牌 10% -0.5 柏悦超5星级酒店物业 -0.5 千禧超5星级酒店物业 公共空间 8% -0.5 国际著名设计师设计、18米中空挑空大堂、全石材铺装 -0.4 5个大堂（车库、会所、会客、入户、酒店），全石材铺装 梯户比 1% 0 1比1 0 电梯入户 车位比 1% 0 1比1出租 0 1比2 会所 10% -0.5 4层为会员制俱乐部、5层为健身中心和屋顶花园平台 -0.5 55000平米商业街、餐饮、顶级品牌店、健身休闲会所。 进度及展示 10% -0.5 现房 -0.5 现房 　权重得分 100% -0.18 　 -0.152 　 负0.5分至负0.3分，项目与之相比非常好；负0.3分至0，项目与之相比较好；0分，项目与之相比相同；0分至0.3分，项目与之相比较差；0.3分至0.5分，项目与之相比非常差 项目静态比准均价推导 　 实收均价 (元/㎡),09年1至6月成交均价 比准系数R 比准均价 权重 权重均价（元/平米） 柏悦居 55000（去除精装5000元） 0.82 45100 50% 22550 御金台 65000（去除精装5000元） 0.848 55120 50% 27560 比准均价 50110 项目与顶级豪宅相对比，以目前的项目条件，按照定位于顶级豪宅产品类型。静态比准均价为50110元/平米。 但此价格目前市场（以柏悦居、御金台为参考）平均消化速度为1至3套/6个月。不符合项目月均5套的销售目标。 项目静态比准均价推导 推导区域自住宅类客户对项目心里比准价格： 在考虑项目溢价值最大化的同时，项目必须要考虑市场销售的速度。市场销售速度则以区域内标杆型产品作为比准体系，推导静态比准均价。 负0.5分至负0.3分，项目与之相比非常好；负0.3分至0，项目与之相比较好；0分，项目与之相比相同；0分至0.3分，项目与之相比较差；0.3分至0.5分，项目与之相比非常差 参照项目 紫御府 　 尊府 　 　 　 　 　 　 项目 权重 　 　 　 　 地段 40% 0.5 动物园北侧 0.5 复兴门内，闹市口大街 建筑形式 10% -0.5 板楼 -0.5 板楼 物业品牌 10% -0.2 京锐物业高端餐饮服务品牌 0 第一太平戴维斯 公共空间 10% 0.5 精装电梯间，无大堂 0.5 精装电梯间，无大堂 开发品牌 5% 0.3 金梦园 0.3 北京晨昱泰和 梯户比 3% 0.1 电梯入户 0.1 电梯入户 车位比 2% 0.5 1比1 0.5 1比1 会所 10% -0.5 1000平米双会所，温泉SPA -0.2 2000平米地下会所，酒店式服务 进度及展示 10% -0.5 现房，全景园林楼体展示 -0.5 准现房、高端销售中心展示 比准分值 100% 0.108 　 0.158 　 项目静态比准均价推导 其中紫御府成交价格33500元/平米（去除精装标准5000元/平米）；尊府成交价格34000元/平米（去除精装标准5000元/平米)，比准时均选取毛坯价格进行对比 在考虑到项目区域市场价格及区域客户价格接