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初步人选改进和完善企业经营管理具体方案 浅析总公司物业管理存在问题及改革建议 （综合服务分公司 xxx同志） 前言： 企业的物业管理，很大一部分工作是企业后勤管理是国有企业管理重组成，其管理效率对于国有企业管理质量的提升有着直接的影响，因此想要不断的提升国有企业的竞争力，促进国有企业的持续发展，推进后勤改革物业管理是一条必经之路。 公司物业管理改革的规划意见 以上几个看似简单的问题，就像“几座大山”，严重阻碍了我们企业物业管理的市场化、规范化进程，要解决这些问题，是一个比较复杂的系统工程，我设想，问题的较好解决大致需要经过三个时期，即准备期、过渡期和发展期。下面就三个时期工作，做出粗浅的规划。 一、准备期： 1、编造总公司物业的“鱼鳞图册”。明洪武十四年，开始编造完整、紧密的土地登记簿册在相当程度上摸清了地权。A)房屋建筑是百年大计，随着房龄的增加，维修费用越来越大。维修资金短缺对于我们企业物业管理来说，表现得尤其明显。因此需要争取政府支持，研究制定既符合市场规律，又满足我们企业现状的房屋维修、开发资金的筹集和管理使用办法，通过集资、改造、开发等手段早日完成老旧物业的逐步改造。B)加强与水、电等供应部门的关系，争取完成老旧片区的“一户一表”改造，由这些部门对水电用户进行直接管理。或由水电等部门委托我们的物业管理公司管理，明确授权范围，支付代理费用，以摆脱水、电费亏空包袱。C)加强与社区街道的联系，利用街道和社区的人力、财力资源，分工协作加强所属物业的卫生、治安的日常管理。 3、制定完善企业物业管理制度。无规矩不成方圆，为了规范企业物业的使用，提高国有资产使用效益和透明度，维护国有资产保值增值，总公司可根据《中华人民共和国企业国有资产法》等法律法规的相关规定，制定物业管理办法，对监督检查，物业管理等做明确规定，确保我司物业健康有序开展。 物业管理单位应该逐渐实现自负盈亏，这就要求物业管理的收费应该进一步规范化。国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第二条规定“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”我们企业应该根据国家物业管理的法律规定，结合本企业的特点，划定物业管理的内容，制作出完善合法的物业服务合同，对总公司物业资源使用、管理服务进行“明码标价”。 4、对各基层单位的物业使用进行审核。可采取生产办公用房按照当地同一地段市场价格标准计算物业使用、管理费用的方式，计入生产经营成本，以此提高各基层单位节约用房用地的自觉性，挖掘物业使用潜力，腾出更多物业空间用于再次开发。 5、组建物业队伍，开展综合经营服务。从企业需求出发，充分利用现有物业、人员资源条件，发挥人才特长和地域优势，由物业公司组建保洁、绿化、水电维修、房屋修缮等班组，发挥人才特长开展有偿服务。另外逐步尝试对外开展经营服务，拓宽经营范围，丰富服务内容，如：承接简单的物业改造工程。 过渡期可以选择相对集中的驻泉单位为试点，由物业公司统一负责物业的日常维护开发管理，走专业化道路，分流富余人员减轻基层单位负担，探索、积累管理经验。 三、发展期 1、改革用人机制，努力提升职工队伍素质。为使物业管理企业尽快走向社会，适应市场，就必须加快培训人员步伐。通过对从业职工进行专业化系统培训，来提高他们的专业水平和服务意识；改革用人机制，优胜劣汰，引进一些知识型、创新型管理人才，采取多种形式、多种渠道培养人才，挽留人才，造就更优秀的管理队伍，全面提高职工素质，增强企业竞争能力。只有这样才能更有效地，规范化地组织、协调和指挥公司工作。才能使公司物业管理工作逐步走向专业化。 3、建立物业管理信息系统，实现智能化管理。随着物业管理公司的扩大，传统的管理模式已不能适应时代的要求，必须建立以科学技术、网络技术为基础的物业管理信息系统，逐步实行智能化管理。建立物业管理信息系统，可以改变以前单纯依靠手工操作的管理模式，在收费、设备控制、排班机制等岗位运用计算机辅助物业管理技术，可以帮助管理者将分散、孤立的各类物业信息整合纳入到统一网络物业信息平台，实现企业动态资源的过程控制，提升管理水平，达到高效、及时、规范、有序的效果。通过多种信息化手段加强与客户的沟通，提高客户对物业服务的了解和认可，从而提高客户的满意度。 4、完成内部管理到外部盈利转变，成为真正意义上的市场主体。转变思想，提高服务质量。物业管理的根本是服务。长期以来，由于国有企业的体制和机制问题，造成许多职工对企业的依赖，优越感强，服务意识淡薄，因此，新的物业管理公司要加强管理，正确引导职工树立服务意识，教育职工认清改革形势，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。坚持服务创新，提高服务质量。在做