8月28日水西项目全年营销推广报告124p科目讲解.pptx

肥城水西项目营销推广方案营销策划部2013年8月28日报告纲要项目背景市场分析核心问题营销战略营销执行项目背景豪门·四季澜庭 是肥城新城区域第一豪宅项目，项目产品将是肥城最目前高端的城市生态豪宅，形成品牌优势定位回顾抓肥城市及周边各村的高端客户群体，发展为城市地标性建筑，成为肥城的记忆和符号；目标：企业目标：打响“豪门”品牌，以发展城市高端住宅为总体战略；开发目标：目标1：借此项目探索到高端项目开发的成熟模式；目标2：打造成城市标杆，在较长时间内不会被超越；目标3：保证项目利润最大化。核心问题：在四线城市，成本价超过市场最高均价，项目如何实现利润最大化？做市场无可争议的领跑者，全面引领市场，实现市场的突破性发展；发展战略以极致的享受和产品细节的创新为主要发力点，全面定义豪宅的新标准，建立豪宅的全新纲领；形象定位：肥城城市绝对领先的豪宅核心客户：肥城及周边各县的顶级财富阶层；为肥城及周边各村的顶级财富阶层打造的专属领地；重要客户：肥城及周边村的泛公务员群体：外地返乡人士；电厂和矿区企业高层管理者；项目背景物业发展建议回顾构建本项目低密度城市豪宅的产品价值体系在需明显增加成本的创新、价值创造环节，结合消费者需求、市场环境等综合考虑；在不明显增加成本的创新、价值创造环节，项目多投入，力争创造尽可能多的感知价值；核心问题：客户的目标及项目较高的成本，一方面要求项目要有价值创新，同时又要求控制成本，项目必须同时解决价值创新和成本控制之间的关系。产品价值创造的总体策略发挥城市高端产品及区位条件的整体优势，利用各物业的价值叠加和互相促进，控制部分投入；规划商业/配套产品核心发力点城市符号产品品质会所城市街区园林社区配套竞品物业产品附加值商业满足肥城及周边各村高端群体需求的豪宅产品价值体系战略问题如何真正实现豪门·四季澜庭的战略目的。如何使产品价值真正能落实到市场中123市场领导者的发展定位城市豪宅产品价值体系营销战略？营销上应该如何一以贯之、并落实项目的整体发展战略？项目背景项目位于肥城市新城区的中心位置，属于城市发展的核心区域项目区位新城区老城区水街金牛山大街向阳路泰西大街长山街龙山路泰临路市场路新城路 行政区中心商业区文化路龙山路项目位于肥城市新城区到中心商业区的必经之路上；城市向西发展，肥城新城区是肥城市政府全力打造的政务新区 ，是整个城市发展的重点，是 肥城市及周边各村发展的中心。本案文化路文化教育区项目背景项目位于中心广场正西面，紧邻肥城市政府，拥有良好景观资源和配套资源项目配套康王河龙山公园人民医院龙山路肥城大商场军民街河西小学中心广场本案人民政府中心广场项目拥有较好的景观资源，尽享肥城市民主要休闲区——中心广场，资源优势突出；项目周边医院、银行等公共配套齐全，最大限度地拥有政府主导市政配套资源。文化路项目背景地块容积率较低，建设高档花园洋房和精品高层产品，是肥城目前最高端的城市住宅项目项目指标用地性质： 项目地块：商业、高层 用地面积：62344.57平米 容积率：项目地块=1.87建筑面积：项目地块： 139500平米总户数： 住宅：1000户（预估） 车位配比：1:0.6项目地块功能建筑面积小高层43000m2 高层61000m2 商业12000m2 项目总建筑规模，在10万平米左右，不算肥城大规模项目，不具备具备规模上的优势；高档物业组合，使该项目成为肥城中心顶级城市高端住宅项目。市场目标目标二：2014年1月31日要求回款， 3 亿元目标一：实现高层均价5500元以上 实现洋房均价6200元以上依据公司2013年全年回款计划，和公司对项目的定价要求我部制定全年回款目标基于销售目标对市场进行分析市场背景由于地方经济的快速发展，自2009年开始肥城市房地产市场成交量骤然增加，成交量肥城市场自2009年市场低迷的结束后2010年房地产市场骤然好转。进入2011年后市场情况有所缓解，但上涨速度仍很明显；开始进入2012年后房地产热度出现明显降温的情况，由于政府调控措施的出台，刚需客户释放的速度得到抑制由于政策及市场环境的改变，人们购房的意识开始改变，购房考虑的内容也从简单的居住发展到对舒适性的要求。市场背景截止2013年8月肥城市场高端项目的销售稳居销售总量前十名成交量案名套数均价桃都国际城565套4500元领世逸居297套6000元桃园名郡111套4560元东部名称666套4500元春秋古城113套（商铺+别墅）别墅8300元市场背景截止2013年区域价格从最初的1900元左右经过4年的以增长至目前的4136元/㎡价格项目名称占地面积体量主推户型客户类型起价最高价均价销售情况优惠活动春秋古城2000亩未知四室两厅两卫一库173企业高层3988　4300未开盘无优惠，开盘再说桃都国际城574.7亩4766（在售2期468套三室