1-郑州市写字楼市场调研及写字楼产品建议(29)页.doc

PAGE 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 29 页 嘉里花园路项目定位报告 一、项目本体认知 项目区位认知 郑州城市地位 中原经济区上升为国家战略，成为中国内陆城市新经济增长极，极大地提高了郑州的城市地位，郑州外向影响力、辐射力、知名度获得有效提升，为高端物业的发展提供充足的客户支撑。 区域认知 项目南部金水路是城市东扩发展的主轴线，紫荆山路是南向发展的主轴线，项目所在区域为郑州当前及未来的中心区域，是商务、商业、餐饮、居住、政务的聚集区，是郑州核心城区最成熟、功能最全面的区域，区域通达性高，外向辐射较强。 项目配套分析 项目整体配套情况 从大环境而言，项目所处地块属于紫荆山核心商圈，受到二七商圈、曼哈顿商圈、花园路商圈“三圈辐射”，毗邻花园路、金水路主干道，周边有着良好的生活配套、商业、教育、文化等资源，项目具备发展综合体类物业的先天配套条件。 （1）、交通配套——地铁1、2号线换乘站，约60余条公交线路 （2）、行政配套——郑州行政心脏（省人事厅、省司法厅、省劳动厅、省司法厅），众多的行政资源为项目提供大量政府机关消费人口及较好的外部人口素质。 （3）、教育配套——重点小学教育机构云集（省实验小学总校、纬三路小学、纬五路一小、纬五路二小、纬一路小学），教育资源对于项目后期的销售起到非常重要的作用，后期对教育资源的运用将有效提高项目附加值。 （4）、酒店资源——郑州星级酒店聚集区（中州皇冠假日、索菲特，德亿大酒店、大河锦江），为项目发展高端酒店产品提供了较好的氛围。 （5）、休闲娱乐配套——郑州中高端休闲娱乐集中地 （6）、商业配套——紫荆山商圈，360度繁华商业配套 （7）、金融、医疗配套——全方位金融（农行、建行、工行、中行、广发、浦发、郑州银行）、医疗配套（省直医院，军区医院，公安消防医院，省人民医院）。 2.项目配套小结： 项目受二七商圈、花园路商圈、未来路商圈的辐射，是郑州市的核心商圈；所在的区域发展十分成熟，商业、金融、休闲、教育等配套一应俱全，项目周边有80余个小区，约30万人常住人口，大量政府单位及政府机关家属院的存在为项目提供了大量高端消费需求。从项目周边配套看，项目具备发展高端商业、高端商务、高端居住的多种发展条件。 项目地块及指标分析 项目四至情况 项目西临花园路——郑州迎宾大道；南临政三街，靠近金水路——郑州行政大道；东临政二街、北临纬二路，通达性高，具备外向辐射的通路条件。 地块价值研判 地块周边道路系统人流、车流测评： 道路 宽度 方向 车流 人流 交通评级 花园路 十车道 双向 7700辆/小时 4020人/小时 ★★★★★★★★ 维二路 六车道 双向 1656辆/小时 726人/小时 ★★★ 政三街 四车道 双向 318辆/小时 564人/小时 ★★ 政二街 两车道 双向 324辆/小时 204人/小时 ★ 临花园路人流、车流最大，商业价值最高，可考虑作为商业的核心展示面；纬二路的人流车流次之，商业价值次之，可考虑作为项目的次展示面；政三街和政二街人流车流最少，可考虑布置住宅区域，以求得相对静谧的生活环境。 项目经济指标 项目总占地44572.52㎡，容积率小于4.9，建筑密度小于45%，限高为150米，住宅需满足50/90政策，商务金融及住宅的用地性质，为项目发展提供了多种组合可能，同时10%的配建房对项目整体住宅的档次有一定拉底。 项目属性界定 城市核心商圈，集高端商务、商业、酒店、住宅于一体的 高品质综合体物业 郑州甲A写字楼市场分析及产品建议 目前郑州甲A写字楼整体分布 甲A写字楼界定标准：体量在5万㎡以上，标准层面积2000㎡左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150㎡/个以及其它智能化要求，售价不低于10000元/㎡。 目前，郑州甲A级高端写字楼正处于高速发展时期，整体来看，在未来路以东区域分布较为集中，出现“井喷”现象。依据区域分布特征，主要分为五大板块：CBD商务板块、CGD商务板块、新东站商务板块、金水路商务板块、火车站商务板块。随着城市的东向发展，CGD商务板块和新东站板块的写字楼发展最为活跃，无论是规模、配置都代表着郑州市高端写字楼市场发展的最高水平，远远领先于中心城区及其他区域高端商务产品的发展。CBD作为中央商务区的功能已被整个城市所认可，商务发展较为成熟，办公氛围浓厚，现今新项目开发已近尾声，仅千玺广场、中科金座两个项目。火车站商务板块早期办公档次较低，真正的高端商务发展刚刚起步，以华润大厦和兴达国贸为代表。 未来三年各板块甲A写字楼供应量分析 单位：万㎡ 单位：万㎡ 数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理 未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在240万㎡以上，为过去几年供应量的总和，供应进入“井喷期”，填补了郑州高端写字楼市