佛佑湖景园年度营销总案.pptVIP

项目介绍 本项目位于山东省龙口市南山国际旅游度假区南山佛光养生谷南侧，东临黄水路、南林北邢家水库、北接南山国际养老中心，西至南山主题公园。 项目用地面积为73858.77平方米，总建筑面积为130281.62平方米，其中计容积率面积125781.62平方米。整个小区有中高层，小高层，多层几种住宅型态，结合山水地形，相互渗透布置，形成错落有致，内部空间丰富的高尚人居社区。 项目宗地 主要技术经济指标 项目单位数量建设总用地面积73858.77 ㎡ 总建筑面积130281.62 ㎡ 其中住宅建筑面积125172.58 ㎡ 商业建筑面积3105.06 ㎡ 物业管理用房651.96 ㎡ 居委会445.8 ㎡ 其他配套设施906.22 ㎡ 计容积率建筑面积125781.62 ㎡ 不计容积率建筑面积4500.00 ㎡ 居住户数户1548 容积率1.7 绿地率35% 建筑密度25% 停车位个1084 项目鸟瞰 市场环境 市场环境 市场环境 竞争产品 项目定位 佛光沐浴，湖景山色 --------养生度假第一圣地 客层需求、定位 健康需求： 追求原生态健康，湖光山景，自然条件优越； 投资需求： 投资意识增强，更加关注产品的保值增值特性； 建筑需求： 空间布局人性化、个性化 房屋和谐融入自然、充分利用自然景观 社区需求： 私密性好 物业服务好 强调同质而居，拥有自己群体的品味社区 文化需求： 佛缘宝地 客层需求、定位 投资度假需求 ------东北、华北、西北等内陆地区成功人士 养生养老需求------省内、东北、华北、西北等内陆地区退休老人； 异地工作的本地人，回老家养老。 新移民生活居住需求------就业移民；户籍移民。 营销渠道 如何与目标消费群体建立有效沟通 如何与目标消费群体建立有效沟通 客户满意度管理体系 提高客户满意度模式 通过我们共同努力，一定会圆满完成销售任务 加快资金回笼速度 伍、 　　价格策略 　　 回款计划 促销策略 2011年3月--2012年10月销售周期，销售任务4亿 2011年销售任务 开盘 2011-5月 额度 4.4亿的总销售额，2011年2.5亿销售额 价格 均价：暂按3500元/平方米（具体后附） 开盘 额度 价格 开盘策略 4月 5月 6月 7月 10月 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 5月1日开盘 新疆客户团购 异地项目推荐会 2011年 2011年 12月 …… 淡季营销 人员准备、物料准备 各销售中心建立 客户开发，项目推荐 售楼处启用 循序渐进的项目行销进程 销售率30% 销售率60% 联合营销；东北客户团购 样板间启用 部分封顶 华北市场开发 老客户联谊 1月 3月 5月 7月 9月 11月 第五阶段 第六阶段 第七阶段 异地客户开发 线上线下营销工作全面铺开 全线产品提价20% 销售率90% 2012年 2012年 1月 11月交楼入伙 循序渐进的项目行销进程 销售率75% 封顶 外立面竣工 绿化施工 异地团购 客户产品推荐 异地团购 老客户联谊 １、样板间开放前，通过宣传尽量多吸纳会员； ２、组织各地客户召开项目推荐会； ３、根据市场政策、客户反馈确定开盘推货数量及户型 搭配；并确定价格表； ４、各地（新疆、大连、沈阳）销售筹备 ５、开盘筹备 开盘前营销部门应准备的工作： 开盘 4.11 11年项目推荐 3.1 样板间搭建完毕 销售培训及客户吸纳 样板间开放 4.26 开盘 开盘策略 开盘阶段的促销——开盘当天额外折扣 开盘首日的“临门一脚”非常重要，在销售集中引爆的时候，客户的犹豫、观望情绪是很有传染性的。为保证开盘当日的现场气氛，可以采取限时优惠、额外优惠的促销方式。 促销策略 销售放缓阶段的促销——泛销售政策 当发生销售停滞或销售放缓的情况时，应及时推出新的促销方案。常用的方式有折扣、送礼、一口价等。 但真正最有效且不会对项目形象产生负面影响的策略就是泛销售。 泛销售包括业主泛销售和非业主泛销售两种。业主泛销售是业主自己购买多套或推荐朋友购买，对业主本人赠送物业费，并对被推荐人提供额外优惠的政策；非业主泛销售是对业主以外的其他人推荐客户成交的奖励。 这种促销结合活动营销效果良好。 促销策略 陆、提高客户成交率 　　销售控制 　　销售培训 　　竞争与协作管理 　　销售执行力管理 　　客户满意度管理 销售服务体系构造 发展商 工程 银行 律师 物业 管理 个性 销售 团体 销售 层级 销售 网络 销售 营销互动 关系链 客