《房地产开发经营跟管理》教本第三节.doc

第三章　房地产开发程序与管理 　　【考情分析】　　■ 本章最近几年所占分值不大，一般为6－8分。 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分 2010年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 2009年 3题3分 2题4分 1题1分 － 6题8分 2008年 1题1分 2题4分 1题1分 － 4题6分 　　近四年考试各章分值分析　　　　【内容框架】　　第一节　房地产开发程序概述　　第二节　投资机会选择与决策　　第三节　前期工作　　第四节　建设阶段　　第五节　租售阶段　　 第一节　房地产开发程序概述 　　1.房地产开发的基本概念　　2.房地产开发的一般程序　　1.房地产开发的基本概念 　　　　【2008年真题】　　从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（　）。　　A.土地　　　　B.劳动力　　C.资本　　　　D.经验　　E.环境 　　[答疑编号5573030101] 　　【正确答案】ABCD　　【答案解析】主流的人、财、物三方面，还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。参见教材P63。 　　2.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤） 四阶段 八步骤 　　■ 投资机会选择与决策分析阶段　　■ 前期工作阶段　　■ 建设阶段　　■ 租售阶段 　　■ 提出投资设想　　■ 细化投资设想　　■ 可行性研究　　■ 获取土地使用权　　■ 合同谈判与协议签署　　■ 工程建设　　■ 竣工交用　　■ 物业资产管理 　　 第二节　投资机会选择与决策分析 　　1.投资机会选择　　2.投资决策分析　　■ 此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段　　1.投资机会选择（三项工作）　　　　2.投资机会选择（三项工作）　　　　【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容 投资机会选择 投资决策分析 　　■ 投资设想　　■ 寻找和筛选投资机会　　■ 细化投资设想 　　■ 市场分析　　■ 项目财务评价　　■ 投资决策 　　 第三节　前期工作 　　1.获取土地　　2.项目核准和开工计划　　3.确定规划设计方案并获得规划许可　　4.工程建设招标　　5.开工申请与审批　　6.其它工作环节　　【2010年真题】　　下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（　）。　　A.进行项目的财务评价　　B.获取项目所需土地　　C.确定规划设计方案并获得批准　　D.对项目的建设工程进行招标　　E.提交项目开工申请并获得批准 　　[答疑编号5573030102] 　　【正确答案】BCDE　　【答案解析】A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。参见教材P66。 　　1.获取土地　　1.1土地储备的概念　　1.2土地储备计划　　1.3土地储备范围　　1.4土地储备的步骤　　1.5土地一级开发　　1.6土地开发的项目实施模式　　1.7土地储备开发成本　　1.8土地储备资金的概念　　1.9土地储备资金的来源渠道　　1.10土地储备资金使用范围　　1.11开发商获取土地的途径　　1.1土地储备的概念　　　　【旧的用地模式】　　　　【新的用地模式】　　　　1.2土地储备计划　　年初与年末土地储备规模　　年度前期开发规模（收）　　年度供应规模（出）　　年度土地储备临时利用计划　　1.3土地储备范围　　依法收回的国有土地　　收购的土地　　行使优先购买权取得的土地　　已办理农地转用和土地征收批准手续的土地　　其他依法取得的土地　　【2011年真题】　　下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（　）。　　A.集体土地中的宅基地　　B.依法收回的国有土地　　C.依法收购的土地　　D.依法行使优先购买权取得的土地 　　[答疑编号5573030103] 　　【正确答案】A　　【答案解析】土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。参见教材P67。 　　1.4土地储备的步骤　　■ 收购　　■ 开发整理（土地一级开发）　　■ 储备　　■ 供应　　1.5土地一级开发　　是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和土地平整、绿化工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开发+融资）　　1.6 土地开发的项目实施模式 模式 筹措资金及办理相关批准手续主体 具体实施 开发企业