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2014.2.10 陈湛匀教授 太古平衡与稳健发展的启示（上） 今天《湛匀妙语》的节目上，著名经济学家、上海市投资学会副会长陈湛匀教授就“太古平衡与稳健发展的启示”发表演说。陈教授提到：中国房地产企业在追求国内市场发展机会的同时，表现出了一定程度激进和盲目，还存在不小的风险。太古集团坚持保守稳健，它的平衡战略值得国内过快发展的地产公司去借鉴。 以下是陈教授的部分观点实录： 《21世纪经济报道》于2013年3月20日发表“太古启示录：有长远打算的公司应该忘记时间”： “2012年太古地产旗下的投资物业，仅租金就达90.15亿港元，虽然增幅只有5.4%。与国内生长迅速的房地产公司相比，无论从投资策略还是业绩增长，太古都是一家十分保守的公司。但阳光新业副总裁吴尧评论说，近两年，内地商业地产投资风起云涌，许多公司甚至连商业运营的关键要素都没有搞清楚就夸下扩张的海口，激进和盲目必然要付出代价。作为老前辈，太古地产值得认真拜读。 2012年1月，太古地产正式从太古集团中分拆出来，实现独立上市。这一年，太古地产出售的物业并不多。 去年8月，太古地产旗下最昂贵的住宅售出一个单位，成交价达到4.3亿港币。这个叫做傲璇的项目，坐落于翠绿山坡之上，每户均面积560 - 640平方米，是绝对意义上的豪宅。另一个在高端住宅“蔚然”，卖了18.34亿港币。 早在1980年，太古已开始在迈阿密发展。2012年开始，太古开始进军东南亚市场。 但英国人有自己的行事逻辑和价值判断。截至目前，太古在内地的项目屈指可数，仅有广州太古汇、北京三里屯Village、北京颐堤港、上海大中里以及成都大慈寺片区土地。但白德利认为，5个项目已经足够忙碌了。白纪图也说，“大的（规模）不一定是好的。” 太古认为自己的主要竞争优势在于，能从构思、设计、发展以至管理具有规模及影响力的商业项目，并活化社区环境。他们十分擅于资产维护，提升资产的价值。 例如，太古地产曾经将香港东商业区早年兴建的商场改造，把11座新旧办公楼通过天桥彼此连接，成为一个自成一体的独立社区，在大厦内部就可以买到咖啡和报纸，也可以直接走入地铁站。 作为售出的住宅，太古城的房价几乎一直在上涨。本报记者从太古城附近中介获取的资料显示，一个29年楼龄，相当于110平方米面积大小的四居室，叫价已经达到1620万港币。该区域内，太古持有的写字楼租金也持续上涨。 虽然业务遍布世界各地，但太古集团仍是一项家族业务：现任荣誉总裁及永远总裁均为当初在利物浦起家的太古创办人John Swire 的后代。对于一家经历了三个世纪和两次世界大战的公司来说，他们不会冒险去赌博。” 本案例中太古集团是一家拥有200年历史的公司，2012年太古集团的资产负债率仅有17.8%，保持相当低的资产负债率。2011年12月31日张广柱在2012年《会计之友》28期“中国房地产上市公司偿债能力分析”一文对资本额在80亿以上的54家房地产企业（2006——2011）六年的报表数据进行了分析显示，中国房地产企业的资产负债率从2006年的66%左右持续增加到2011年的74%。可以发现，中国房地产企业的平均资产负债率远远高于太古集团的资产负债率。因此，中国房地产企业在追求国内市场发展机会的同时，表现出了一定程度激进和盲目，还存在不小的风险。太古集团坚持保守稳健，它的平衡战略值得国内过快发展的地产公司去借鉴。