【房地产精品资料】（☆）津城第一生态商务区eod构想.docVIP

在华明镇打造 津城第一生态商务区EOD构想 美国one designing 设计有限公司 天津世纪华明房地产开发有限公司 天津全程策划公司 一、引言 1、EOD的概念形态 生态办公区EOD全称为“Ecological Office District，中文名称是[生态办公区]。它是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给的新型办公方式。 2、绿色生态办公区(EOD)的特点 1）自然环境优越。 2）人文环境协调。 3）高环保节能。 4）低成本优势 二、EOD形态下的总部经济理念 1、总部经济的概念 “总部经济”是指通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业总部入驻，企业总部在中心城市集群布局，生产加工基地则安排在营运成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工。 2、总部经济的优点 总部经济的优点主要体现在其经济效益的集聚性、扩延性、示范性、辐射性、吸引性。 3、 EOD形态下的总部经济理念阐述 生态办公区EOD是在遵循生态平衡及可持续发展的总原则所提出的理念。他在发达国家十分流行，相对于CBD，称之为逆城市化运动，原因就是往往坐落在绿化率极高的环境之中，其最大优势就是低密度、个性化。 而“总部经济”，简而言之，就是企业把研发、营销、结算、资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者适合的区域，把生产制造布局在成本比较低的区域，实现企业的资源优化。发展总部经济需要一个大的平台，利用这个平台来达到两个目的：一是“留根”，也就是留住本地大的企业、名牌企业；二是“移根”，即吸引外来企业把总部迁移到本地，到本地扎根。 我们所提出的EOD形态下的总部经济理念，就是本着两者的优势结合点，近而提出了“生态中心商务区”的核心理念，其着眼点就是开发建设一个生态环境下的总部经济中心商务区。目的是为这些在此中心区建立总部的跨国公司和外埠大型企业，提供一个生态平衡、环境优美、配套设施齐全的中心商务平台，以促进企业的可持续性发展。因此，我们称之为“生态中心商务区”。 三、华明镇开发生态中心商务区的必要性 （一）、企业及其总部等机构自身的需求 1、随着网络技术和通讯业的发展，很多时候办公效率不再取决于空间距离的远近，企业办公对物理聚集形式的依赖性已经大大减弱。这些企业不需要集中于某个办公相对集聚的区域，因而具有了“逃离”城市的前提条件。 2、企业在办公地点的主观需求上，更多的公司不再关注具有较强兼容性的标准化式集中办公区域，更多的公司开始强调拥有独立形象、独立交通等特点的个性化办公场所。 3、办公场所也从租用向自有资产发生转变。一些企业选择自建或是购买办公场所，既保证了企业的资本沉淀需求，同时也满足了企业扩大自有资产的需要。 （二）、理念的需求 绿色、环保、回归自然的办公和生活理念，催生了生态办公以人为本的新型办公模式。作为大都市的天津，随着经济的发展，也伴生出大城市的通病：交通拥挤、大气和水环境污染、人口和建筑过密、土地和水资源紧张、生态环境遭到破坏等等。为了维护城市的生态平衡，就必须向郊区发展，而绿色生态办公区概念的提出，正迎合了这种逆城市化的发展要求。 （三）、满足整个华明产业园吸引企业入驻的需要 融入环保节能和人性化个性化设计及高新技术的低密度生态区必然成为工业园的亮点和地标性建筑群体。建设生态办公区是为整个华明园打造良好的投资硬环境，突出特色，扩大知名度，加大招商引资力度的需要。差异化战略是取得竞争优势的有效手段。招商引资是园区经济工作的重中之重，在吸引外资方面，我们应该独辟蹊径，以建设环境优美、生态价值和美学价值高度统一、人与自然完美结合的现代生态办公区来打造的投资硬环境，进而开创招商引资工作的新局面。 （四）、满足园区功能布局的要求 华明工业园目前占地2.2平方公里 ,结合区里长远规划后续将扩展到20多个平方，从功能布局上也需要在一个相对优势的区域。成为我们园区的中心区域。引入园中园的概念,从功能上能满足园区的中枢作用。同时搭建了集中的商务服务平台：如管委会、银行、保险机构、宾馆、国际会展中心、公共技术支撑中心、中介服务中心、商务会馆、人才培训中心、综合管理中心、体育场馆、超市等。从而避免纯工业化园区夜晚人去楼空的现象。 （五）、工业园企业的细分市场的需求 由于中国加入WTO以来，日益扩展的开放格局吸引了大批高科技、高成长公司的总部、分支机构、研发中心、结算中心、营销中心在大城市安家落户，他们不再需要标准车间.而是看不到车间的工厂,是工厂生产的缩影。这样的机构就需要我们在空间上给以合理的安排,让它们聚集在一起,给以一个相对的优美环境