土地一级开发盈利模式及风险问题.docVIP

土地一级开发盈利模式及风险问题浅析作者：黄双燕来源：《商情》2014年第47期 ????????【摘要】 ????????近些年来，我国社会经济呈高速发展趋势，推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系，土地一级开发作为重要内容，在土地出让前，所实施开发、建设，政府或政府委托企业负责土地开发，执行一级开发，主要是使土地达到出让标准。现阶段，我国二级土地开发企业，逐渐转型为一级开发企业。然而，我国土地一级开发，主要为政府主导，土地开发市场化运作不够成熟，盈利、运营等模式，也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题，探讨一些针对性的优化对策。 ????????【关键词】 ????????土地一级开发;盈利模式;风险问题;开发成本 ????????针对土地管理体系，土地一级开发为重要内容，主要为严格控制土地出让成本，对盈利多少具有直接影响。近些年来，我国二级市场的土地开发成本日益增加，诸多房地产企业转向土地一级开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言，参与一级开发，可获取二级开发更多利益。例如，在一级开发中获利，土地增值收益的获取等。而一级开发盈利主要取决于各项成本费用控制力度。另外，与二级开发相比，一级开发风险性、不确定性较大。例如，长期占用资金和拆迁成本等风险，加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此，在一级开发中，要想控制成本费用，必须优化土地开发运作流程，加强土地开发管理，熟悉掌握相关政策法规，进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题，并探讨有针对性的解决对策。 ????????一、土地一级开发的操作模式分析 ????????首先，政府垄断开发。政府成立项目公司，或委托开发企业，实行土地一级开发，即称为政府垄断模式。采取该种模式，政府可完全掌控土地出让价格，待土地开发称为熟地之后，可保证增值收益。同时，一级开发因法律关系十分单纯，有利于政府掌管各项开发事务。然而，采取该种模式，政府开发资金需求量较多，资金压力也十分大，且融资渠道不广泛。 ????????其次，企业主导开发。该模式又叫做一级与二级联动开发模式。在土地开发过程中，政府采取一次性出让方式，将一级土地转让至一级开发企业，再一级开发企业根据使用权协议，按照协议范围，实施配套设施建设与拆迁安置补偿等一级开发行为，确保协议范围与建设条件相符合，再通过市场进行土地转让。采取该种模式，房地产企业即可获取一级开发收益，又可确保企业可持续性收益，待所获土地升值之后，房地产企业又可获取二级开发收益。然而，采取该模式，政府控制地价力度不稳定，降低了政府宏观调控能力。 ????????第三，政府主导市场化开发。采取该模式，政府控制土地供应计划、储备计划同时，又可组织社会力量，开展一级开发。处于该种模式下，政府按照市场调查结果，清楚土地需求实际状况，通过招、拍、挂等方式，出让开发土地，可提前确定土地受让人，通过分期支付方式，支付一级开发受让价款。通过招投标方式，可确定资格企业，按照合同规定，验收土地开发合格率，再由政府向受让人转交土地。另外，采取政府主导市场化模式，在主导开发基础上，政府可科学利用市场资源，降低开发资金压力，减少开发资金数量。 ????????现阶段，对于土地一级开发，土地经过开发之后，经过招拍挂之后，扣除开发成本之后，所获取价款，由开发企业、政府共同分成，政府也保证企业的保本收益率，住宅商业用地属于土地性质。同时，政府回购开发土地之后，包含地面建筑物、基础设施，开发企业可获取固定收益率。 ????????二、我国土地一级开发的盈利模式分析 ????????在土地开发时，土地开发企业和政府经过协商之后，可创造多样化、合理化的盈利模式。现阶段，对于我国土地一级开发，主要包含如下模式： ????????首先，在一级土地开发中，获取自身利益。在一级土地开发中，开发商获取开发自身利益，取决于如何控制成本费用。而各项成本费用，征地费用与拆迁费用的比重较大，也控制难度较高。即使政府出台了相关规定、标准，在实际执行过程中，控制存在一定难度。因此，开发商需具备较强沟通与协调能力，加强与政府、企业和社区居民的沟通。对于补偿安置，需解决好政府、社区居民的顾虑。同时，确保开发成本费用最小化，达到共赢目的。要想控制整体成本费用，需指定周密性、系统性计划，针对大型土地开发项目，可采取分批次批地、分批次拆迁和分批次征地方式，科学控制各环节的整合节奏。如先设置好转居房，再动员居民搬迁，开发商再进行征地、拆迁，合理安排劳动力，提高资金安排、使用率。确保各环节不出纰漏、无缝衔接，方可最大化资金使用效率，使政府、人民满意度最大化。 ????????其次，获取土地增值收益。对于部分城市，原使用者、开发企业与政府，均划定收益比例，