商业地产基础培训1.ppt

常见的商业业态 零售购物型 购物中心 专卖店 超市 便利店 专业店 仓储店 百货商店 业态对比 业态 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 定义 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型 经营日用工业品为主的综合性零售商店 以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场 以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态 是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态 以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店 规模 5万-15万平米为宜 规模大，营业面积在5000平方米以上 标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000 具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定 根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米 面积在100平方左右 规模较大 产品/业态 内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％ 商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全 以食品为经营重点，满足食品一次性购全 商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上 商品结构以著名品牌、大众品牌为主 以速成食品、饮料、小百货为主 经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品 购物中心 百货商店 超市 专业店 专卖店 便利店 仓储店 客户 目标顾客以流动顾客为主 中高收入人群、客户来源范围广 大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同 客户覆盖面广 针对特定消费人群、经济实力较强 附近居民 购物方式 柜台销售和开架销售相结合 开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式 定价销售和开架面售 定价销售和开架销售 开架自选、统一结算 开架售货、批量作价 经营特色 卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。 卖场租赁制、种类齐全、高毛利 平价销售、满足日常用品一次性购全 同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营 品牌专卖、量小、质优、高毛利 平价、服务群众生活，营业时间长 业态对比 百货商店代表品牌 新世界 天虹百货 专业店 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁 北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛 超市 餐饮休闲娱乐型 麦当劳 中体倍力 大地数字影院 必胜客 面点王 星巴克 肯德基 麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王大地数字影院 中体倍力 餐饮娱乐 禾盈的技术路线 HCRE 服务的主要流程 接下页 项目发展策略顾问 接下页 接上页 商业建筑商品化 接上页 项目市场及技术服务 资源及渠道管理 （销售代理） 谢谢！ 专注 ? 中国商用不动产 商业地产基础知识培训 培训提纲 (一) 房地产的含义及类型 商业地产与住宅地产的区别 商业地产的“创业容易守业难” 商业地产的内容及操作环节 (二) 常见的商业业态 禾盈的技术路线 房地产含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产 房地产类型 基本是以拿到土地的使用类型划分 商业地产与住宅地产的区别 商业地产的定义 1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足 利润 总销售收入 （销售额） 项目总开支 （开发成本） = – 住宅开发经济效益产生模型 总收入 利润 项目总成本 = – X营利模式 不定性可行性 Y营利模式 自营 销售收入 租金 有入货成本或 没有入货成本 短期 5年或10年 或N年 收入=售货利润+ 现金流边际利润 或中期 收入=租金XN年 收入=销售面积 X售价（元/平方米） 其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X 代表不定性收入模式。 商业地产开发经济效益产生模型 商业地产的创业容易守业难 好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可