论住宅小区车位、车库处分权的限制.pdf

内容摘要 伴随经济的高速发展，当今中国早已迈入了汽车时代，私家车数量的急剧增长， 使得住宅小区的车位、车库不足以满足业主的停车需求，停车难问题愈发突出。针对 住宅小区车位、车库的处分问题，《物权法》和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）相继予以了一定程度的规范 和限制。本文以住宅小区车位、车库为研究对象，重点探讨该类车位、车库的处分权 限制问题。由于法律和司法解释层面对车位、车库处分权的规定较为笼统，各地的地 方性规定比较零散，本文着重梳理现行法律法规规范，研究车位、车库处分权受到限 制的原因、方式和后果。通过车位、车库处分权的主体资格、处分方式结合不同处分 方式下的配置比例，理清处分权限制的一般规则。简言之，即谁有权向谁以何种方式 处分数量几何的车位、车库。再从车位、车库实际处分过程中经常遇到的特殊问题入 手，通过对现行规则的系统梳理，结合实际提出有针对性的建议。 文章共分为四个部分，每一部分的主要内容如下： 第一部分论述住宅小区车位、车库处分权受限制的现行规定及原因。首先，梳理 不同地区地方性法规、政府规章和规范性文件中关于建筑区划内车位、车库处分的限 制性规则，进而提出现行车位、车库处分权限制规则所存在各地标准不一、缺乏可操 作性和滞后于实践需要等问题。再者，明确住宅小区车位、车库的性质既是区分所有 权的专有部分，同时也作为区分所有建筑物的配套设施，进而得出住宅小区车位、车 库处分权需要受到限制。 第二部分重点研究车位、车库处分权限制的一般规则，即《物权法》第 74 条所规 定“应当首先满足业主的需要”。从解释论的角度，强调“首先”赋予业主的是一种 综合了顺序、时间和数量限制的优先资格，进而论述只有业主或物业使用人的“现实 需要与使用需要”应当得到满足。再从主体资格、处分方式和配置比例等角度研究应 该如何首先满足业主的需要。 第三部分研究车位、车库处分实践中的四个特殊问题。笔者摘取了实践中频繁出 现、却又缺乏统一处理规则的问题进行重点研究。首先，针对二手交易中车位、车库 2 万方数据 的处分问题，业主对车位、车库的二次处分行为需要仍需要受到“应当首先满足业主 需要”的限制，但不完全受到配置比例的约束。第二，针对车位、车库不同步销售的 问题，部分地区规定车位、车库与房屋应当同步销售，但目前同步销售也存在推高房 价之嫌，且存在实践操作难度。第三，车位、车库的抵押问题，住宅小区的车位、车 库能够单独抵押且抵押权的实现也需要受到业主需要的限制。第四，“只售不租”的 问题，出租或出售作为处分方式的选择，在不损害业主利益的情况下，可以归入开发 商处分自由的范畴。 第四部分重点讨论如何完善我国现有的限制性规则。首先需要明晰的是车位、车 库处分问题上，应当遵循的原则是限制规则的适度与必要。进而，从主体资格、处分 方式两方面对处分权限制规则进一步完善。最后，明确违反限制性规定的法律后果是 业主可以请求确认行为相对无效，由此，反推《物权法》第 74 条第一款的规范性质属 于授权第三人规范。 结语作为文章的最后一部分，是对住宅小区车位、车库处分权限制相关问题的思 考。车位、车库处分权受到限制的目的是规范开发商的任意处分行为，保障小区业主 的停车利益。根据法律规范的设置目的，相关配套辅助程序有待进一步完善，以登记 程序为例，车位、车库的处分尽可能与办理登记手续挂钩。此外，随着停车设施的创 新和发展，人们观念的改变和颠覆，未来车位、车库的处分权如何限制还需要根据时 代的需要不断进行调整。 关键词：住宅小区；车位、车库；处分权；限制 3 万方数据 Abstract With the rapid development of economy ，China