102.被动语境下的中小城市容积率弹性控制方法探讨.pdfVIP

2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 被动语境下的中小城市容积率弹性控制方法探讨 郭琦 摘 要：本文从正确认识被动语境下中小城市容积率调控的客观诉求和当前容积率单一值控制的不足入手， 在总结学界已有容积率弹性控制理论成果的基础上，取长补短，并结合粤东北某县滨江新城控制性详细规 划，整合形成了适合中小城市管理需求的“一引导、三约束”弹性控制方法体系，即“以密度分区法确定 引导性指标、最小经济容积率约束地块强度下限、单元设施综合承载能力约束单元容量上限、规划容积率 分级约束指标弹性调节区间”，以期取得经济效益与公共利益的双赢，并进一步提高中小城市容积率控制的 权威性和操作的灵活性。 关键词：被动语境 中小城市 容积率 弹性控制 1 引言 市场经济体制下，受经济规模小、区域地位低、环境配套弱、国家战略取向等原因，在 招商引资的过程中，中小城市无法拥有大城市的竞争优势，往往处于被动选择的地位。中小 城市在对知名房地产开发企业的招商中，必须为优质地产开发企业提供和一线大城市一样、 甚至更高的利润收益（利润=房价-土地成本-建安成本-税费-其他）才能保证竞争力，而受 制于中小城市对土地财政和税费依赖，土地成本、税费、建安成本等方面的降低幅度有限， 在此情况下“提升容积率、降低单价”，就成为地方政府“保利润、促市场、引投资”的简 单有效手段。笔者在编制中小城市控制性详细规划的过程中，常常遇到要求调高容积率，甚 至不惜牺牲公共利益以达到容积率赋值最大化的现象，而这种现象其实是中小城市应对目前 容积率单一值控制过于刚性、不便操作现实下的无奈选择。 近年来，传统容积率单一值刚性控制存在弹性不足、操作不便的问题在国内规划学界和 地方政府内达成共识，容积率弹性控制改革的呼声强烈，并已形成大量相关理论成果和地方 实践，极大地丰富了容积率弹性控制的研究基础。因此，本文尝试在总结现有研究成果的基 础上，取长补短，尝试从技术层面探索容积率的弹性控制创新，建立一套适合被动语境下中 小城市的容积率控制方法体系,以开拓容积率弹性控制的新视角。 2000人交流群432529468，仅限注规考试！！ 2 现有容积率弹性控制方法总结 事实上，关于容积率弹性控制的说法由来已久，早在1994 年，邹德慈就提出容积率是 [8] 相对指标，因此有一定弹性，是可以谈判的 。近年来，为适应市场经济发展，规划学界和 地方政府更是进行了大量关于容积率弹性控制方法的有益探索和实践，总结下来，主要集中 [1-3] [4-7] [8-9] 容积率“值域化”控制 、“分层分级”控制 和“弹性系数”调控 三个方面。 2.1 容积率“值域化”控制方法 容积率“值域化”控制方面的理论成果较为丰富且统一，其核心内容主要是基于经济、 环境因素确定容积率上、下限值，以取得开发地块经济效益与公共利益的共赢。主要代表是 （咸宝林、陈晓键，2008）提出了容积率的合度空间，并提出了合理容积率 （区间值）与标 准容积率 （单一值）两个概念，以实现规划容积率控制的刚性与弹性结合、控制和引导并举 [1] 的目标 ；（黄明华、黄汝钦，2010）以“投入产出分析”、“地块所能承受的环境容量”分 [2] 别确定容积率下、上限 ；（黄明华，2013）提出以地块层面的投入产出分析法确定的经济