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历史街区商业改造下的多方参与机制1 周霏 摘要：2000年以来，随着 “思南公馆”、“武康路历史文化名街”、 “巨鹿路欧洲风情街”等商业开发项 目的陆续开业，老洋房已成为沪上旅游的新地标。然而，除了“思南公馆”是老洋房住宅街区的整体性开 发外，其余一些老洋房开发项目基本都是处于半商业半居住的街区内，这些街区内老洋房的商业改造对周 围居民的居住安全和隐私保护产生了一定的影响，成为了“居改非”的灰色地带。本文以上海衡山路-复兴 中路历史风貌保护区为例，通过对商住混合型老洋房的改造现状、租户属性等的调查与分析，明确 “居改 非”现状下老洋房的居住空间、租赁关系和管理上存在的问题。探讨商业变迁下历史街区中居住空间的多 方参与保护机制。由于商住混用的老洋房所有权属于上海市政府，居民只有老洋房的使用权，新承租人和 原居民之间所以没有书面租赁协议，这导致非正规租赁在这些房屋 “居改非”的主要原因。因此，从现有 政府对老洋房的单一监管，逐步转变并建立政府指导、居委会协调、商户与居民多方参与保护机制，对已 形成的半商业半居住化街区进行自治型管理,以激发居民和商户对历史街区风貌保护以及城市文脉传承的 积极性和主动性。 关键词：历史街区，商业开发，多方参与，保护机制 1 研究背景 [1] 老洋房作为在上海，天津，武汉、青岛等城市租界时期建造的别墅建筑， 在20世纪 [2] 50年代的上海有约4000多栋 （建筑面积约160万平方米）。 在租界时期的上海，老洋房被 [3] 称为 “高级住宅”，是一个带有大花园的独栋住宅。 1949年中华人民共和国成立后，大部 分老洋房被政府没收，这些房子作为政府机关、公共设施、公共住房等公有财产。[4] 1978年，随着中国的改革开放，中国社会在经济政策、土地政策、城市发展政策等方 面发生了巨大的变化，尤其是一些沿海城市和历史文化名城在城市更新的同时，出现了区域 [5-8] 可持续发展、土地利用、城市化等的城市问题 。20世纪90年代以来，随着上海市区的城 市更新，城市建设中大量的历史建筑被拆除。为此，上海市政府在2003年公布了 《上海市 历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，划定了44片历史文化风貌区，其中在中心城区 有12片历史文化风貌区。根据规定，225栋老洋房已被确认为 “优秀历史建筑”，这些优秀 历史建筑由上海市政府负责监管，这些房子大部分为政府机关或商业用途。[3] [9] [10] 2000年以来，随着 “思南公馆” 、“武康路历史文化名街” 、“巨鹿路欧洲风情街” 等商业开发项目的陆续开业，老洋房已成为沪上旅游的新地标。然而，除了“思南公馆”是 老洋房住宅街区的整体性开发外，其余一些老洋房开发项目基本都是处于半商业半居住的街 区内，这些街区内老洋房的商业改造对周围居民的居住安全和隐私保护产生了一定的影响。 1基金项目：本研究得到中国博士后科学基金项目的资助 （项目编号：16Z102060028 ）。 因此，本文以上海衡山路-复兴中路历史风貌保护区为例，对商住混合型老洋房的利用现状、 入住者属性、居住现状等的调查与分析，明确历史街区中的居住空间在 “居改非”现状下存 在的问题，探讨商业变迁下历史街区的多方参与保护机制。 2 历史街区的商业开发现状 2.1衡山路-复兴中路历史风貌保护区概况 衡山路-复兴中路历史风貌保护区简称 “衡复风貌区”，是上海首批设立的12个历史文 化风貌保护区之一。作为上海保护规模最大的风貌保护区，跨越徐汇、黄浦、静安、长宁四 个区，其范围东至重庆中路、重庆南路，南接肇嘉浜路，西达华山路、江苏路，北到延安中 路，总面积7.66平方公里，其中徐汇区域4.3平方公里，有950栋优秀历史建筑，1774栋 保留历史建筑，2259栋一般历史建筑。 2.2衡山路街区的商业变迁 衡山路，原名贝当路，1922年由法租界公董局修筑，整条街全长2.3公里。20世纪， 衡