房地产推广策划实例-惠州大亚湾塘尾项目市场调研报告-80页-2007年.ppt

——2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司——欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 ——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道动工。 ——2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。 ——2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。 ——2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。 ——2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。 ——2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币。 ——2007年12月又一电子产业园启动，爱华电子等五家企业签约进入大亚湾…… 大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于西区中央生活区 本项目位于西区中片，周边密集的工业产业园区为项目赢得发展先机 大亚湾区产业与周边城区形成有机互补 未来立体交通网络为吸引外地客增加筹码 大亚湾宏观经济与规划——小结 后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响 大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视 大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻 大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大 大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大 国家政策——小结 大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确 惠阳区快速成长，集约发展 商业辐射能力—淡水、大亚湾 商业格局—淡水、大亚湾 消费习惯 零售业业态 零售业业态 零售业综合分析及发展趋势 淡水商圈 核心商圈—南门街商业圈 次级商圈—金惠大道与东华北路商圈 新中心广场商圈 淡水主要商业街区 九、大亚湾商圈 1、澳头商圈 业态业种 业态统计 澳头商业业态分析 2、移民村商圈 移民村商圈业态统计 移民村商圈业态分析 3、响水河商圈 业态业种 淡水—大亚湾商圈比较 淡水—大亚湾商圈超市规模比较 淡水—大亚湾商圈业种比较 从经济发展与商业形式发展的关系来看，大亚湾商业将出现跳跃式发展，进入现代商业。 欧美经济发展的经验证明，当城市人均GDP达到1500美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。 2006年大亚湾区人均GDP为9212.5美元，折算为73700元人民币，大亚湾为工业区，当地人口较少，分析经济发展与商业形式发展时，应该从惠州市整体发展人均GDP为基准分析，毕竟大亚湾刚从惠州市的大工业区的身份转型，大亚湾的商业将随着房地产市场的发展、人口的入住而出现跳跃式发展； 案例说明： 龙岗中心城的发展，宝安中心区的发展历程； 大亚湾目前尚未具有成熟的商业，甚至传统商业发展已经落后了，跳跃式发展即将出现 大亚湾具备强劲的经济发展动力，区域性的购买潜力逐渐形成； 大亚湾房地产市场未来的投放量非常庞大，未来人口也必定迅速同步增长； 项目印象 主要客户分析——高新企业员工 主要客户分析——本地客 主要客户分析——深圳客 秋交会深圳客户问卷调研（一） 秋交会深圳客户问卷调研（二） 秋交会深圳客户问卷调研—小结 小百货、餐饮零售业在商圈内占主导地位。 面前仅服务于厂区员工，业种单一，体量小，随着西区的不断发展，业态必将得到进一步补充和丰富； 目前商业规模小，不成熟发展潜力大 东西横向发展 本地中等收入人群 中档为主 25000 零售（超市） 市级 大亚湾商圈 成熟商业，竞争大 向东南发展 本地中高收入人群，大亚湾 中档及中高档为主 150000 零售（百货+超市） 市级 淡水商圈 发展前景 发展空间 消费群 档次 商业物业体量 业态 商圈等级 　 中等 6000 商业中心区惠阳商贸广场负1楼 好宜多超市 中等 5000 商业中心区裕华广场2楼 人人乐超市 经营档次 营业面积 项目位置 项目名称 中等 4000 商业中心区 人人购物广场 中等 4000 商业中心区 三星购物广场 经营档次 营业面积 项目位置 项目名称 定向消费业态，不集中专业 惠阳商贸广场，长运购物广场 家私，电脑 购物配套产业，人群需求高 时代广场 娱乐游戏 需求度高，业态少 惠阳商贸广场 儿童用品 高档次商品，业态缺乏 惠阳商贸广场 珠宝 大型商业中心常业态，中等及中高档次 惠阳商贸广场，时代广场，裕华广场，长运购物广场 鞋，皮包，服饰，日用百货 大型家电连锁超市 国美，苏宁 家用电器 相关说明 典型项目 业态业种 定向消费产品，无特色品牌，业态不集中 人人购物广场，三星购物广场 电器 相关说明 典型项目 业态业