商业综合体研究教材编辑.pptVIP

北京·世界城 周边现状商业综合体项目云集 基于项目所处的城市商务核心区位，为了提高土地的利用率和增加项目竞争力，周边项目大多以综合体为主 周边综合体的规模普遍较大，且融合了高档办公、酒店、公寓、购物等多种空间，使用方便效率很高，市场竞争激烈 CBD内商业综合体市场分析综合体项目呈现体量大、品质高、功能强的优势 未来供给重点项目 国贸三期 建筑面积54万平米，超五星级酒店、高档写字楼、国际精品商场、电影院、大宴会厅等 财富中心 建筑面积72万平米，办公、涉外公寓、酒店、商业、会议文化中心 华贸中心 建筑面积１００万平方米，超５Ａ级智能写字楼、超五星级酒店、国际购物中心、国际公寓和运动主题公园 北京财富中心 CBD区域内，综合体在未来呈现扎堆现象，一批规模宏大、功能复合的项目即将进入市场，未来区域中综合体竞争将会加剧 结论：未来CBD市场推出的综合体项目量多质优，而本项目规模有限，无法和其展开有效竞争，定位于综合体风险很大 定位思路错位发展，走“逆综合体”之路 逆综合体 综合体 三种及三种以上功能的复合 超大规模建筑体量，24小时运转 形成规模优势和集聚优势 1-2种功能的组合 主打某一种功能业态，通过资源的集聚形成该业态的竞争优势 创新和提高品质是关键 主打一种业态、做出极致 √ X 世华国际中心 国贸公寓 CBD商业市场分析需求旺盛，市场前景很好 CBD商业供应不足，总体量不超过20万平方米 本项目入市前后，CBD市场商业会有集中放量。2008年以前CBD将新增商业总量约53万平方米，届时CBD商业总供给量将超过70万平方米 市场供给 市场需求 商业配套业态相对单一，优质商铺极少，市场有效需求十分旺盛，特别是首层商铺需求量大；商铺平均租金平稳上升 商业仅仅是区级的商业中心水平，面积所占全市比重很低 结论：随着未来区域人口的大幅增长，商业需求十分旺盛，纵然有较大的供给量，市场前景仍然很乐观 CBD酒店公寓市场分析存在发展机遇，错位经营、提升品质是关键 世界银行测算 CBD内1 m2写字楼供给将会带来15-20 m2的居住需求 区域内酒店式公寓租金呈现上涨趋势 预计到2008年，CBD总规模将达到802万㎡，其中写字楼竣工面积达370万㎡ ，将带来大量高素质白领与外籍人士，对于区域内居住、商业等产生极大的需求 需求很大 供给有限 优势显著 结论：CBD中酒店式公寓存在较大的发展空间，但市场前景很好。但随着随着区域内项目数量的增加，错位经营、提升品质是CBD酒店公寓必须考虑的问题 区域内高档的酒店公寓数量相对不足，造成了市场供应稀缺。世邦魏理仕的调研数据显示，北京市场真正符合标准、具有代表性的酒店式服务公寓也不过40个左右 酒店公寓具有稀缺位置、外籍人士云集、个性化尊崇服务以及高品质配套等优势，可以为区域内白领和外籍人士提供高品质服务 业态划分公寓为主，商业为辅，创新产品类型 占地面积 1.4万m2 商业面积 2.5万m2 21% 总建筑面积 12.0万m2 公寓面积 6.0万m2 50% 容积率 8.6 地下车库面积 3.5万m2 29% 主打公寓，商业为辅 面积 套数 酒店式公寓 （55，86 m2 /套） 4.2万m2 671套 总裁级官邸豪宅 （363 m2 /套） 1.8万m2 50套 总计 6.0万m2 721套 公寓中，主要提供了酒店式公寓和总裁级官邸豪宅两种产品，分别满足不同客户的需求 公寓指标 品质和服务打造通过体贴周到的服务赢得客户信赖 2对1私人管家服务 总裁级官邸豪宅客户可享受2名私人管家提供的类似全方位健康管理、酒店式个性化定制等服务，以及全免费“商务会所”服务 全方位资产管理服务 从投资型客户的需求出发，推出了资产日常管理、租务管理、产权过户服务和财务管理的一站式全方位资产管理服务 专属英语服务 全球商务人士都可以方便得在前台与管家进行英语交流，轻松解决细琐问题 优质服务 火箭队老板亚历山大订购了北京世界城一套总裁官邸 NBA2006-2007赛季常规赛41场火箭队主场的广告权签约世界城 销售业绩 小结通过逆综合体模式打造精品，获取竞争优势 如何应对周边大量综合体的同质化竞争 通过分析比较，认清自我 体量 功能的复合型 产品品质 服务品质 产品创新性 本项目优势 √ √ √ 周边项目优势 √ √ √ 建筑体量以及功能的复合型都属于先天性的因素，没法改变，因此项目只有从产品和服务品质、产品类型角度入手，提升软实力，获取竞争优势 具体策略 集中优势兵力，主打一种产品 细分市场，创新产品类型 以品质和创新性取胜 天津商业综合体 天津商业综合体（一）萌芽阶段 项目名称 建面 入市 功能业态 所在区位 开发商 远洋大厦 6万