第六章假设开发法 （2）.pptVIP

* 制作：陶钦贵 房地产估价 Real Estate 第六章 假设开发法 现金流量折现法和传统方法 假设开发法的基本原理 假设开发法的基本公式 假设开发法计算中各项的求取 应用实例 2 3 1 4 5 第一节 假设开发法的基本原理 一、概念 二、理论依据 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据与收益法相同，是预期原理 2.条件： ⑴ 根据合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； ⑵ 根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值； ⑶ 要求有一个良好的社会经济环境。 第一节 假设开发法的基本原理 三、适用对象和条件 1.适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或改变用途的旧房。 四、操作步骤 1.调查待开发房地产的基本情况 2.选择最佳的开发利用方式 3.估计开发经营期 4.预测开发完成后的房地产价值 5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费。 第一节 假设开发法的基本原理 确定拟开发场地的最高价格； 确定开发项目的预期利润； 确定开发中可能出现的最高费用。 第一节 假设开发法的基本原理 五、假设开发法的其他用途 把握两点：一是把握待开发房地产在投资开发前后的状况；二是把握投资开发后的房地产经营方式。 一、最基本的公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 第二节 假设开发法的基本公式 二、按估价对象细化的公式 1、求生地价值的公式 （1）将生地建成房屋的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费 第二节 假设开发法的基本公式 （2）将生地开发成熟地的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地建成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费 （1）将毛地建成房屋的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费 （2）将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地建成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费 二、按估价对象细化的公式 2、求毛地价值的公式 第二节 假设开发法的基本公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费 二、按估价对象细化的公式 第二节 假设开发法的基本公式 3、求熟地价值的公式 4、求在建工程价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费 二、按估价对象细化的公式 第二节 假设开发法的基本公式 5、求旧房价值的公式 三、按开发后经营方式细化的公式 1、适用开发后出售的公式 2、适用于开发后出租、直接经营的公式 第二节 假设开发法的基本公式 一、两种方法的区别 1.对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用等的估算 在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2.考虑各项支出、收入发生的时间的不同 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值，然后再相加减。 第三节 现金流量折现法和传统方法 3.投资利息和开发利润的显示 在传统方法中，投资利息和开发利润单独显现出来；在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。 二、两种方法的