国美第一城商业报告四精品课程.pptVIP

定位依据 典型楼盘商业配套 与此同时，会所作为社区内独立的商业楼也随商业市场需求应运而生。这些新 型社区商业在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全 新的商业格局，在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，多样的风格、 特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范 围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。 定位依据 典型楼盘商业配套 据统计数字显示，朝阳路沿线住宅项目今明两年放量不会低于100万平方米， 从青年路、华纺易城等住宅项目的入市价格以及在售情况可看出，该区域聚 集了一批相当有潜力的消费群，未来消费力不会走低。虽然朝阳路商圈依托 华堂商场、易初莲花超市、京客隆、白云商场等形成了相对成熟的氛围，但 整体品质还有待提升。 大型居住版块，提供约60-90万常住人口。 ?支撑点 区域人口状况 定位依据 人口状况 ?计算范围： 东三环-东五环 南起长安街沿线-朝阳路，北至燕莎附近。 ?计算方法： 我们参考：北京人均住房面积为40平方米，而上述区域目前的房地产项目 供应量与未来的可供应量预计为3500万平方米。 通过相除：3500万（现在+未来）/人均40平方米=875000。 因此，我们推算出此区域人口大致为875，000左右。 定位依据 人口状况 目前从四环向东至财满街，进而延伸至定福庄，商业开发都正处于风头 浪尖上。以纯住宅项目有效人群2人/户计算，未来仅朝阳北路一带新增 消费人群即达15万，再加之通州人群的涌入，这也迫使该区域必须尽快 改变目前商业匮乏的现状，以满足日益增强的消费需求。 70-100亿固定的年消费市场。 ?支撑点 区域年消费市场 定位依据 年消费市场 以目前周边物业销售价格推算，其人均年收入应不少于5万元。由此可得出 结论：那时本地区将新增70-100亿元的年潜在固定消费市场，且随着朝阳 北路的开通，流动人员也将有大幅度增加，并且具备了建立区域性商业中心 的基本条件，前景十分看好。 未来发展状况 区域现状及未来 交通状况 商业状况 人口状况 年消费状况 接近2000万平方米的住宅总量供应，成为真正的大型居住版块 交通状况良好，距离各大著名商圈行程适中 目前未有较成规模的商圈，以住宅公建的商业配套面积不大 至少拥有常住人口60-80万 白领阶层，固定年消费市场70-100亿元 本案分析 ?总述 本案商业部分依托于国美第一城的大盘社区，北临姚家园路，西接华纺西路， 东靠青年路，交通顺畅；周边住宅项目林立，人气旺盛；商业设施稀缺；都 为本案商业奠定非常良好的基础。 SWOT分析 ?strength——优势 #周边区域内为数不多的商业配套项目； #近10万平米，大型商业配套规模； #四边临路，中间有市政道路； #区域消费能力较强，作为真正的CBD及东部区域卧城，白领的高消费能力； SWOT分析 ?weakness——弱势 #青年路的路况较差，完成改造还需要一定时间； #周边环境较乱，综合改造需要一定时间； #非既有的成熟商圈，需要一定时间的商业培养期； #公众运输条件弱，道路、停车位的规划极为重要； SWOT分析 ?opportunities——机会 #且依托于周边众多项目，创造足够的人气； #自身开发体量足够，有机会创造新的消费形态，及创造有竞争力的 消费环境； #有机会与朝阳北路的发展联动，享有更广阔的客流； #随着CEPA和WTO的开放，越来越多的零售商进入中国市场，零售业 发展喜人； #依托自身的国美品牌，打造含金量高的商业价值； SWOT分析 ?threat——威胁 #周边很多未面市竞品目前仍按兵不动，未知其具体的商业规划； #零售商选择更多，因此会在谈判条件上更为强势。各商业不仅要争取消 费者，也要争夺零售商； 发展商开发目标 #在本区域内打造一个具有吸引力、向心力、竞争力的商业中心； #与住宅共同打造地产品牌，并以其成功经验，成为滚动开发的典范； #通过与专业商业管理公司的合作，打造商业品牌，使商业价值最大化； #近10万平米的商业面积，通过对外销售，确保该项目达到最佳财务收益； #将居住地产与商业地产有机结合，创造崭新生活形态。 整体策划思路 三化、三大、三型、三亮点。 整体策划思路? “三化”——对于整体运作来讲： 产品多元化 主题概念化 业态复合化 整体策划思路 #产品多元化，操作多样化。 产品的分割地下一层采取化零为整的模式，全面联合，有效组织； 地上一层采取化整为零，切割出不同面积以满足不同业态。 在实际操作的过程中，以不同的营销渠道、手段、销售方式，提供 多样的操作模式。 整体策划思路 #主题概念化。 在国美第一城的品牌基础上，针对商业塑造专属的主题及形象定位，及包装 手段，以概念化的主题吸引目标客户的注意。 整体