工程项目融资第8章精典课件.pptVIP

4.信用增级 奥林皮亚迈德兰财务公司发行的证券获得了标准普尔公司AA级评级。标准普尔公司给予这样的评级主要有三个依据： 1.奥林皮亚迈德公司具有很强的到期按时支付证券本息的能力，满足标准普尔公司AA级的标准。 迈德兰办公楼位于纽约金融街的中心地段，纽约联邦储备银行及住房保险公司住房的租金占奥林皮亚迈德兰公司房租收入的90%，而且这两家公司的房租合同到期日都长于所发行的证券的到期日，而且该办公楼的出租率高达99.94%。 2.提供了外部信用增级措施。 亚特兰灾害保险公司提供了30,380,000美元的保险，以保证奥林皮亚迈德兰公司租金收入不足以偿还证券利息时，证券持有人能够得到及时的支付，加上这一保险后，任何情况下发行人用于偿债的现金流与实际支付额的比率都不会低于1.33。 3.奥林皮亚迈德兰公司购买了火灾、事故、责任以及其他一些必要险种的保险，从而确保在办公楼遭到毁灭性破坏时，业主能够重新购置一幢办公楼，或者提前支付抵押与担保证券，或者提供其他合格的担保品。 5. 证券发行 所罗门兄弟国际有限公司被指定为主承销商，25个美国、欧洲、日本的证券公司、投资银行参与了承销。 6.证券服务 奥林皮亚迈德兰公司作为不动产抵押支持证券的服务人，负责将办公楼的租金收入存入受托人的专门帐户，并从中支取办公楼的必要的管理费用。 案例二：三亚地产投资券　 （1）案例简介 90年代初我国沿海各地出现开发区房地产热，使海南省的房地产急剧增值，如何进一步加速三亚的开发，实现地产的增值，成为海南省政府当时关注的问题之一。1992年，三亚市开发建设总公司发行了三亚地产投资券，以投资券的形式，通过预售地产开发后的销售权益，集资开发三亚地产。  三亚地产投资券以三亚市丹州小区８００亩土地为发行标的物，所筹资金用于该片土地的规划设计、征地拆迁、土地平整、道路建设及供电、供水、排水等五通一平的开发。 土地的每亩折价为２５万元，其中１７万为征地成本，５万为开发费用，３万为利润。这样发行的总金额为２亿元。 市政府下属的三亚市开发建设总公司（也就是丹州小区的开发商，简称三亚开建）是该投资券的发行人，它对土地进行开发建设，负责按时保质完成施工，并承诺对因开发数量不足引致的损失负赔偿责任。 投资管理人由海南汇通国际信托投资公司担任，在开发期间，它要负责控制向发行人支付发行收入的节奏，以确保与地产的开发节奏大体同步，同时它还要监督三亚开建按规划设计标准及预定时间完成开发；在开发完成后，管理人要组织销售地产，并保证地产售价的公正性、合理性及竞争性。 地产销售的方式分两种： 若三年之内，年投资净收益率不低于１５％，则管理人代表投资人行使销售权； 否则，则在三年之后由拍卖机构按当时市价拍卖。 本次发行工作所聘请的顾问是中国管理科学院投资与市场研究所，它负责为投资券的发行提供可行的方案，其中何小锋教授为总顾问。 第8章 特许经营项目融资概述 8.1 特许经营项目融资的概念和特征 特许经营项目融资是政府授权外商或民营机 构，从事某些原本由政府负责的项目建造和运 作的一种长期合作关系；是通过项目的期许收 益或现金流量、资产和合同权益来融资的活 动；债权人对借款人抵押资产以外资产没有追 索权或仅有有限追索权。 1.BOT项目融资 BOT，即Build-Operate-Transfer（建 造-经营-移交）：指政府通过特许权协议，授 权外商或私营商进行项目（主要是基础设施和 自然资源开发）的融资、设计、建造、经营和 维护，在约定的特许期（10-30年）内向该项 目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、 经营和维护成本，并获得合理的回报，特许期 满后项目将移交给政府。 B O T 项目融资结构 其他投资者 投资财团 项目公司 股本 资金 红利 股东协议 承包 费用 经营协议 工程承包 合同 工程承包 集团 经营公司 贷款银团 融资安排 贷款 资金 债务 偿还 产品/ 服务 销售 收入 最终用户 项目所在 国政府 意向性担保 购买项目期权 特许权协议 固定价格/ 低价担保 从属贷款/ 贷款担保 设备供应商 融资安排 政府出口 信贷机构 商业银行 世界银行/ 地区性银行 工程分包 公司 B O T 项目融资结构 我国的例子——泉州刺桐大桥建设项目 我国运用 BOT方式尚在探索和试点阶段，其中采用这种方式将国内私人资本引入基础设施领域的一个成功范例是泉州刺桐。 1994年泉州市政府决定建造泉州刺桐大桥，在资金短缺，引进外资失败的情况下，由15家泉州民营企业组成的泉州市名流实业有限公司与泉州市政府签定了刺桐大桥特许劝经营协议。 协议规定：名流实业股份有限公司与市政府授权投资的机构按60：40的比例出资，由名流公司按要求组建并经市政府批准成立“泉州刺桐大桥投资开发有限