房地产投资分析第6章.pptVIP

【例6-1】某货物A进口到岸价为100美元/吨，某货物B出口离岸价也为100美元/吨，进口费用和出口费用分别为50元/吨和40元/吨（取其财务价值），若影子汇率1美元=7.02元人民币，试计算货物A的影子价格（到厂价）以及货物B的影子价格（出厂价）。 （2）非外贸货物影子价格 价格完全取决于市场的，且不直接进出口的项目投入和产出，按照非外贸货物定价，其国内市场价格作为确定影子价格的基础，并按下式换算为到厂价和出厂价： 投入物影子价格（到厂价）=市场价格+国内运杂费 产出物影子价格（出厂价）=市场价格-国内运杂费 【例6-3】某制造业项目生产的产品中包括市场急需的C产品，预测的目标市场价格为12000元/吨（含税），项目到目标市场的，运杂费为200元/吨，在进行经济费用效益分析时，该产品的影子价格应如何确定？ 【例6-4】P125表12中机会成本、新增资源消耗、转移支付 【例6-5】土地征地费用中属于机会成本的费用是（ 　）。　　A．土地补偿费　　B．土地复耕费　　C．地上附着物补偿费　　D．新菜地开发建设基金 土地机会成本按照项目占用土地而使社会成员由此损失的该土地“最佳可行替代用途”的净效益计算。通常该净效益应按照影子价格重新计算，并用项目计算器各年净效益的现值表示。 注意：原有用途往往不是最佳可行替代用途，按原有用途、原有数据估算，往往会造成低估。 农用地土地机会成本的计算过程中应适当考虑净效益的递增速度，以及净效益计算基年距项目开工年的年数。 OC=NB0(1+g)τ+1×[1-(1+g)n(1+is)-n]/(is-g) OC——土地机会成本； n——项目计算期； NB0——基年土地的最佳可行替代用途的净效益（用影子价格计算） τ——净效益计算基年距项目开工年的年数； g——土地的最佳可行替代用途的年平均净效益增长率； is——社会折现率（ is≠g ） 3.影子汇率（SER） 是指能反映外汇真实价值的汇率。在国民经济评价中，影子汇率通过影子汇率换算系数计算，影子汇率换算系数是影子汇率与国家外汇牌价的比值。工程项目投入物和产出物涉及进出口的，应采用影子汇率换算系数计算影子汇率。目前我国的影子汇率换算系数取值为1.08。 【例6-8】：已知2003年3月4日国家外汇牌价中人民币对美元的比值为828.99/100，试求人民币对美元的影子汇率。 解：影子汇率=影子汇率换算系数×828.99/100=1.08×828.99/100=8.9531 第六章 房地产投资项目的国民经济评价与社会评价 6.1 房地产投资项目的国民经济评价 6.1.1 房地产投资项目国民经济评价的概念 是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。 6.1.2 房地产投资项目国民经济评价与财务评价的区别 1、评价的角度和目标不同 2、评价采用的价格和经济参数不同 3、评价中费用和收益的划分范围不同 4、评价中指标分析的内涵不同 表6-1 国民经济评价与财务评价相比较 财务净现值、财务内部收益率等 经济净现值、经济内部收益率等 评价指标内涵 计入 不计入 通货膨胀、税金、补贴、国内借款利息等转移支付 不考虑 考虑 外部效果 官方汇率或调剂外汇汇率、行业基准收益率或资金成本率 影子汇率、社会贴现率 选用经济参数 现行市价 影子价格 选用价格 投资企业 国民经济 评价出发点 企业效益最大化，提高企业投资的经济效果 国民经济效益最大化，提高全社会投资的经济效果 评价目标 财务评价 国民经济评价 项目 6.1.3 房地产项目投资遵循的原则 1、国民经济评价和财务评价的结果都可行，则项目可行。 2、国民经济评价和财务评价的结果都不可行，则项目不可行。 3、国民经济评价可行而财务评价不可行，应对项目进行优化设计或向国家提出采取相应的经济优惠措施，力争使项目的财务评价也可行。 4、国民经济评价不可行而财务评价可行，在原则上项目是不可行的，应予以否定。 6.1.4 房地产投资国民经济评价的程序 1、从整个国民经济角度来划分和考察房地产项目的效益和费用。 2、确定各种投入物和产出物合理的经济价格。 3、把房地产项目的各项经济数据按经济价格进行调整，重新计算房地产项目的销售收人、投资支出和经营成本，以及房地产项目残值等的经济价值。 4、在效益和费用数值调整的基础上，编制国民经济评价基本报表 5、按照统一规定的国民经济评价参数，对房地产项目的“费用”和“效益”进行利弊分析 6、从整个社会的角度来考查、研究和预测房地产项目对社会目标所作的贡献大小，即进行社会评价。 7、最终要进行综合评价。 6.1.5 国民经济评价中效益与费用的识别与度量 1、效