淡市下的操盘战略思考1616202829.pptVIP

本报告是严格保密的 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 淡市下的操盘战略思考 DATA 0 －5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 全国房地产开发企业完成土地购置面积 下降5.6% 全国房地产运行情况（2008年1-10月VS.2007年1-10月） 完成土地开发面积 下降2.5% 1.95亿平米 商品房销售额 2007年 2008年 全国商品房销售面积 2007年 2008年 2008年 2008年 2007年 2008年 数据来源：世联数据中心 3亿平米 下降17.5% 下降17.4% 3.2亿平米 1.9亿平米 5.4亿平米 4.5亿平米 17590亿元 21295亿元 2008年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现大幅下降 市场大势 增速回落0.9% 3% PPI 增速回落0.3% 7% CPI 增速回落4.8% 22% 出口额 增速回落3.3% 15.2%　 工业增加值 增速回落2.3% 27% 固定资产投资 增速回落2.3% 9% GDP 同比上年同期 增速 　INDEX 2008年前三季度全国经济运行情况 数据来源：国家统计局 受世界金融危机以及我国经济结构性矛盾影响，我国经济增速将放缓，未来可能陷入长期调整当中 市场大势 未来2-3年我国经济将由“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入调整期 2007年 下降期 回复期 调整期 2009-2010年 房地产市场将处于调整期 高增长 高利润 低通胀 保增长 适度利润 高通胀 允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性 取消资源价格管制 如购房贷款优惠，发放房补，提供低租金房 补贴中低收入者 减少流通环节税收，如减少房地产交易过程中的营业税，契税所得税 提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税其征点由1600元条调到2000元，近日又有学者提出将个税提高到5000 降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，辅助企业度过成本上升的困难 减少税收 调整期政府政策转变 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续2-3年左右时间 市场大势 2008 2009 2010 2011 短期内操作项目 南京·天宏山庄、南京·东方天郡、南京·上城风景 无锡·愉憬湾、苏州·IALA国际 长期操作项目 南京·仙林大学城G84项目、南京·奥体新城、无锡·九棉地块、无锡·栖园、无锡·东北塘项目 栖霞项目分为短期/长期操作项目，未来这两类项目将分别面对短期的熊市考验和长期的经济低迷考验 栖霞项目属性 9000亿保障性住房政策将使得中低端住宅产品成为市场主流，且大体量产品入市对此类产品的价格也将造成较大冲击 未来三年房地产市场保障性住房与其他商品住房相互比例预测 冲击一：挤出效应，政府占据市场供应主流； 冲击二：保障性住房对中低端住宅市场（量、价）造成极大冲击。 今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。 假设1：按照2006年全国住房销售量是504万套腿上，2009-2010住房成交量稳定 假设2：保障性住房每年供应200万套 长期市场 衰退期 萧条期 复苏期 繁荣期 经济周期 购房需求 在经济调整过程中改善型产品需求将下降，刚需型产品成为市场主流 刚性需求 改善型需求 经济衰退过程中，中产阶层受到较大冲击，而相应的改善型产品需求量也将受到较大冲击 长期市场 刚需型产品为主 经济走下坡路，整体需求量减少，所以需要较少开工面积予以应对； 案例实践：2008年万科中报显示，其将全年开工面积从848万平方米调整为683万平方米，竣工面积调整为586万平方米。其中长三角及环渤海的缩减比例均为24.5%。 减少开工面积 经济大势走弱，改善型需求减少或延迟购买，刚需成为市场主流； 所以，对于栖霞的长期操作项目而言，顺应市场改变产品供应结构（以中小面积的刚需型产品为主）。 应对市场长期趋势，应以减少开工面积和供应刚需型产品为主要的策略 长期市场策略 2008年8月 10月 12月 11月 9月 11月9日国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划 10月17日国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房 ９月１６日起下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点 2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税 政策调整 从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点 近期国家从利率、税收、扩大内需等方面出台政策，企图重整