第二讲成本法.pptVIP

第二讲 资产评估的方法 本讲主要阐述成本法在资产评估中的应用 资产价值＝ 重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 重置核算法 观察法 折现法 直接计算法 价格指数法 使用年限法 间接计算法 功能价值法 抽样法 3.3 成本途径 3.3.1成本途径的基本涵义 成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 用一数学式可概括为： 如果在资产评估实际操作中，被评估资产确实存在三种贬值，在此种情况下具体运用成本途径时，则应按成本途径的逻辑顺序进行操作。成本途径的逻辑顺序是： 3.3.2 成本途径的基本前提 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和 控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。 3.3.3 成本途径的基本要素 1）资产的重置成本 (1)复原重置成本是指 采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格`及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 (2)更新重置成本是指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进。 2)资产的有形损耗 资产的有形损耗亦称实体性贬值,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗 或下降而引起的资产的价值损失。资产的有形损耗通常采用相对数计量,即: 资产有形损耗率= 资产有形损耗额÷资产重置成本×100% (3-29) 3)资产的功能性陈旧贬值 资产的功能性陈旧贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。包括新工艺、新材料和新技术 的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额,以及原有资产的运营成本的超支额。 4)资产的经济性陈旧贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置,收益下降等而造成的资产价值损失。 3.3.4 成本途径中的具体方法 1)重置成本的估算方法 (1)重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型,购买型和自建型。 原理：根据重新取得资产所需的费用项目、逐项计算然后累加得到资产的重置成本。将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法 。资产的重置成本应包括开发者的合理收益。 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。 重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元(其中原材料300元,人工成本500元)。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为0.8元/每元人工成本,该机器设备重置成本为: 直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元 人工,500元 间接成本(安装成本),400元 重置成本合计,52200元。 某企业评估时，其有在产品20件，该在产品的材料已投入50%，完工程度为25%，该产品的单位定额成本资料为：材料定额4000元，工资定额为1000元，制造费用定额为1400元，则该在产品的评估价值为多少？ (2)价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法,其计算公式为： 重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数)(3-30) 或=资产帐面原值×价格指数 (3-31) 式中,价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比,即： (评估时点定基价格指数÷资产购建时定基价格指数)