淮安市场分析报告20100323版本914516453.pptVIP

06年后GDP突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 800-4,000US 4000-8,000US 0-800US 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 8,000-20,000US 淮安经济总量保持持续上涨态势，在2008年经济危机影响下依然保持了涨幅，抗风险能力较强； 2009年淮安人均GDP达到2743美元，应该处于4000-8000US。 根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均GDP水平决定了淮安市房地产市场处于快速发展阶段 城市经济 固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大 淮安固定资产投资增速达到30%左右，投资增幅较大，固定资产投资占GDP比重逐年上升； 淮安房地产投资在经历了近五年的快速增长，房地产投资额也较5年前增长了近4倍，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。 城市经济 淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。 第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。 金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。 城市产业结构不断优化，二、三产业发展迅速，同时加快城市化进程，产业工人、个体工商户比重较大 数据来源：淮安统计局 城市经济 五、发展规划 主城区 开发区 老城区 城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。 淮安城市的特点： “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城 城市规划 城区东扩、中心南移，水渡口成为重点发展区域。 水渡口广场 本案 概述：为贯彻淮安市“三淮一体”，“城区东扩，中心东移”的总体布置。水渡口区拟建成淮安市以商贸金融为主，同时兼具行政、信息、商业、文化、休闲娱乐、居住的中心区。水渡口是淮安市政府着力打造的中央商务区，将汇集淮安人民银行、淮安公安局、淮安交通局、淮安邮电局、淮安电视台、淮安财政局、淮安会展中心、淮安影剧院等几十家行政企事业单位、星级酒店和大型Shoppingmall。中央商务区集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，将形成中高档次、多功能的商业中心，依托钵池山公园、古黄河，将成为淮安城市重要功能区。 意义：有力促进项目所在地的区域的发展，逐渐完善区域生活配套设施；提高区域市场认知度，促进周边房地产项目销售；为区域内房地产开发企业提供良好的开发机会。 水渡口板块 城市发展方向： 城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。 对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。 东部新区的发展规划将进一步提升区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为房产开发、销售形成强有力