2010年度特变电工房产品牌发展方案02.pptVIP

■房地产宏观形势在 岁未年初发生逆转， 国内大部分城市房地 产市场进入低迷。 中央政府综合运用土地、金融、税收等手段,频繁出手调控房地产市场，以进 一步加强改善房地产市场调控，抑制房价上涨过快，稳定市场预期，防止楼市产生 价格“泡沫”而危及中国经济的安全运营。 这一态势促使开发商、购房者二者均信心受挫，具体表现是：一方面在2010 年度市楼市市场走势尚不明确时，大量有刚性需求的购房者开始持币观望，个人投 资者也踌躇不前，各地楼市成交量急剧下滑；另一方面各地地产投资商、开发商均 由去年四季度的高调、张扬而开始变得谨慎起来，纷纷调低年度投资开发的目标 预期。 ■按国家政策导向， 地方政府将会加大保 障性住房的建设力度， 从而对刚性需求产生 一定的分化作用。 ■各地政府纷纷出台 新规加强整治房地产 业，房地产企业的项 目开发与营销由此面 临更高的要求 。 以乌市为例，2008年-2009年，共建设廉租住房5481套。今年，首府将计划建 设6000套廉租住房，经济适用房2000套。 地方政府公布数据显示，2010年度的昌吉地区保障性住房的配套建设规模较大， 政府主导建设的保障性住房将达到10000套。 大量保障性住房的建设，将挤占一定的商品房市场的市场空间，分化了市场客 户资源。 各地各级政府及房产主管部分近期频出“重拳”，针对市场捂盘惜售、囤积 房源、散布虚假信息、合同欺诈、扰乱市场秩序等问题和现象，纷纷出台新的“游 戏规则”，并加大了或宣示将加大依法治理房地产市场工作力度，强化对房产市场 的专项治理。 乌鲁木齐市近期就处对违规的房产企业进行了处罚，并对16家违规的经纪机构、 住房担保机构和测绘机构做出了限期整改的处理决定，取缔了36家无资金、无信誉、 无项目的房地产经纪机构。 同时对拆迁、物业管理也将进行法制化管理。 从本项目市场定位看，当前的宏观市场与政策环境不会对本项目产生重大影响 。 （一）宏观市场状况与政策环境分析 （二）项目基本状况 1. 项目概况 ◇项目占地面积31万平方米，总建筑面积42万平米，预计小区常驻人口将达到11000人左右。 ◇项目位于昌吉市成熟居住生活板块，无区位劣势，周边生活配套完备。社区配套有10000 余平米的商业用房、2000余平米的幼儿园及社区活动中心、儿童活动场地等，车位、车库 配置合理。 ◇项目是企业践行科技地产理念的成果，作为国家建设部可再生能源的示范项目，在项目规 划建设中应用了包括浅层地能系统(地源热泵)、可再生能源系统(太阳能光伏发电)、楼宇 自控系统、小区网络通讯系统等在内的多种先进科学技术。项目基本符合新兴的“低碳” 概念地产的特征。 ◇项目绿化率达到了37.33％，绿化、景观条件良好。 ◇是新疆首个体育地产项目，配套有11000平米的大型多功能体育馆。 ◇项目分三期开发，其中一期、二期工程已竣工或交付入住。2010年运营的是其三期工程。 2. 项目建设与营销状况 分期 体量及类型 营销周期 销售价格 推广情况 营销效果 一 期 普通多层住宅，共 31栋，计996套住宅 约在2008年2月-2009年4月间，周期为一年 均价2850元/平米 推广投入约100万元。主要形式为促销活动（如样板间推介、中秋灯谜游园会、内部员工购房补助等），广告主要为DM、户外广告、报纸广告、车体布幅广告、户外布幅广告等。 2009年5月前基本清盘。由于市场大势影响及营销策略有误，在推广的中后期遇到营销困难。 二 期 普通多层住宅，共8栋计298套住宅 约在2009年7月-2010年2月间，周期为8个月 均价2600-2700元 广告投放量小，主要为工地现场包装及少量印刷品、户外广告 主要采取销售控手段调动市场需求。 三 期 总建面积约15万平米，其中小高层2.8万平米、高层6.2万平米、电梯洋房2.4万平米、普通多层0.8万平米 一年 待定 待定 3. 三期项目户型配比 普通多层，3栋，84套 总建筑面积未定 107㎡，三室两厅一卫 107㎡，三室两厅两卫 92㎡，两室两厅一卫 暂定以上三种户型,，每种户型各1栋 小高层，2栋，180套 2.8万㎡ 95㎡，两室两厅一卫 每种户型60套，各占1/3 125㎡，三室两厅一卫 133㎡，三室两厅两卫 高层，8栋，544套 6.2万㎡ 128㎡，三室两厅两卫 74㎡，一室两厅一卫 139㎡，三室两厅两卫 104㎡，两室两厅一卫 4#、6#、8# 每种户型各51套 114㎡，两室两厅一卫 118㎡三室两厅一卫 1#、7# 每种户型各68套 139㎡，三室两厅两卫 95㎡，两室两厅