第一章房地产估价概述.pptVIP

* * * 房地产估价 管理学院 / 闫 晶 常熟理工学院 本书内容提要 概述 房地产价格征、类型 影响因素 估价原则 程序 报告 制度 常熟理工学院 估价方法 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价法 产生背景-90年代 城镇住房制度改革 房屋商品化政策 初期形式（不规范） 一是房地产估价师执业资格通过认定产生，没有通过严格的考试。 二是估价机构属政府机构，房地产估价成为政府垄断性的行业。 房地产估价发展综述 发展综述 房地产估价发展综述 规范化发展 实行了房地产估价师执业资格考试制度-1995年至今 房地产估价师学会的成立 房地产估价机构实行脱钩改制-2000年 《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》-1999年 发展综述 * 房地产估价概述 常熟理工学院 第一章 房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性 房地产估价概述 实物 看得见、摸得着 实体质量功能 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 1、 房地产的概念 （一）房地产 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体（实物）和依托于实物上的权益。是实物、权益和区位三者的综合体。 无形、不可触摸 权利、利益、收益 权益 载体 主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权 区位 自然地理区位 经济地理区位 交通地理区位 1、房地产的概念 （二）土地 从房地产估价的角度看，土地是指地球的表面及其地上、地下一定范围内的空间。 地壳一定深度 大气对流层 土壤 母质 母岩 土地的 空间价值 位 置 平 整 产权 四 至 面 积 利 用 地 势 地 质 环境 形 状 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 （三）建筑物 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 位置 面积 层数 高度 结构 装修 用途 产权 成新 设备 1、房地产的概念 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 （四）其他地上定着物 指与土地、建筑物不能分离，或虽分离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完整性的物体。 1、房地产的概念 树木 花草 庭院 假山 围墙 地下管线、设施 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 2、房地产存在形态 土 地 建 筑 物 房 地 共分为三种存在形态： 1、土地 2、建筑物 3、房地 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 3、房地产类型 用途 居住房地产 商业房地产 办公房地产 工业房地产 综合房地产 分类方式：用途、开发程度、有无 收益及使用方式四种 开发 程度 生地 毛地 熟地 在建工程 现房（含土地） 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 3、房地产类型 有无 收益 收益性房地产 非收益性房地产 使用 方式 出租型 出售型 营业型 自用型 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的价值进行估计、推测或判断的活动。 本质:房地产价格模拟过程 估价=科学+艺术+经验 4、房地产估价的概念 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 房地产估价定义中的关键术语 专业估价人员 注册房地产估价师评估员 估价目的 委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用 估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。 4、房地产估价的概念 无签字权 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 估价方法 估价程序 估价原则 房地产估价的行为准则 房地产估价的技术准则 4、房地产估价的概念 房地产估价概述 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产估价的概念及必要性 估价时点 估价时点又称评估基准日、评估时日，是一个具体日期，是估价结果对应的日期，通常以年、月、日表示。 估价时点需根据估价目的来确定。 估价的作业日期是指从何时开始估