物业新员工入职6-物业管理基础知识培训课件课件整理.pptxVIP

物业管理基础知识;目录;一、物业管理的产生与发展;2、物业管理在中国的产生与发展： 萌芽时期（19世纪中叶——1949年） 休眠时期（1949年——改革开放） 蓬勃发展时期（改革开放后） ;萌芽时期（19世纪中叶——1949年） 19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得到了有效需求并迅速发展起来。 上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司．这是我国物业管理的雏形。 ;休眠时期（1949年——改革开放） 新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式。 所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私房自主管理，房地产不再作为商品进入流??领域。;蓬勃发展时期（改革开放后） 住房从福利分配到货币化分配转变。 1981年3月深圳市物业管理公司宣告成立，东湖丽苑小区率先实行了物业管理。 1993年6月28日，中国第一个物业管理行业组织深圳市物业管理协会成立。 1994年3月23日，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。 1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布（其中业主委员会的规定源自万科天景花园的实践）。 ;蓬勃发展时期（改革开放后） 2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规《物业管理条例》实施。 2003-2004年，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等先后颁布实施。 2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》实施。 ;3、物业服务费用主要用于以下开支： （1）、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）、物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用； （4）、物业管理区域绿化养护费用； （5）、物业管理区域秩序维护费用； （6）、物业管理区域环境卫生维护费用； （7）、办公费用； （8）、固定资产折旧费； （9）、经业主大会同意的其它费用;4、装修管理服务费得收取 收到各地法规限制，收取标准各不相同。以成都地区为例： （1）、按房屋建筑面积向装修施工方收取管理服务费用 （2）、委托物业管理企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2.5元/ ㎡收取，具体由装修单位与物业管理企业协商约定。 ;5、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳 出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 6、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用 开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。 7、电梯费用如何交纳；首层是否要交电梯费 电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。;8、什么是物业共用部位和共用设备设施 （1）、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构；（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋顶、屋面、垃圾通道等。 （2）、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、水泵、供水设备、中水设备、电梯设备、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、保安监控设备、保安对讲设备、供电设备、通信设备等。 （3）、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、空调设施、消防控制室、水箱、通信设备、卫星电视及有线电视设备等。;9、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途；确需改变用途的，如何办理？ 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，取得相关权益业主同意，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。