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物业管理基础知识 融侨集团物业中心商宪平  物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。 这时一位名叫奥克维妞希尔的女业主决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。 奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。  物业管理在国际、国内已十分流行。人们充分认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分。物业管理业作为房地产业发展过程派生出来的分支行业，被人们视作现代化城市的朝阳产业。  物业管理的概念 房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个 过程的集合概念； 物业是房地产进入消费领域的房地产产品； 物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对 已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场 地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境， 清洁卫生、安全防范、公共绿化、道路养护统一实施专业 化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。  物业管理的定义： 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （国务院2003年颁布的《物业管理》条例） 物业管理的定义强调了如下几点： A、多个主体； B、合同约定； C、专业化服务； D、公共性事务； E、物业管理服务的相关事物。 物业管理的目的在于：通过物业管理企业提供 的专业化的管理服务，使业主的物业保值、增 值；提升业主的生活品质；（为房产创造附加值） 物业管理服务的基本内容及标准 开发建设期间的物业管理服务内容； 物业竣工验收期间的管理服务内容； 入伙期间的管理服务内容； 日常物业管理服务的主要内容 开发建设期间的物业管理服务内容 1、分析原设计图纸，提出物业结构布局功能方面 的改进建议；2、提供设备设施的设置方面的改进建议；3、提出房屋设计、工程质量方面的改进建议；4、设立物业管理“咨询平台”（解答物业管理相关问题） （以上几点也是置业顾问应该关注的问题） 物业竣工验收期间的管理服务内容 1、参与竣工验收； 2、与开发商签订《前期物业管理服务合同》； 3、组织接管验收； 4、协助开发商处理工程遗留问题及瑕疵， 跟踪相关问题的整改情况。 入伙期间的管理服务内容 物业已经通过接管验收，达到如下入住条件： 实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污 等基本使用功能，可以满足日常生活所需；配套设施基本 齐全，建成并能够使用；管理处有固定的办公场所并开始 办公；物管公司已同委托方鉴定《物业管理服务合同》。  日常物业管理服务的主要内容：（一）基础管理 （二）房屋管理与维修养护（三）共用场地、共用设施设备管理 （四）安全防范、消防、车辆停放秩序的管理  （五）环境卫生管理（六）绿化维护管理（七）其他相关的管理服务项目（八）企业、社区文化建设 基础管理 1、按规划建设的要求，住宅及设施投入使用； 2、已办理接管验收手续； 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理； 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理 企业签订物业管理合同，双方责权利明确； 5、维修资金的管理、使用、续筹符合有关规定；6、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标 准，并制定具体的落实措施和考核办法；7、房屋及其共用设施设备档案资