东方沁园会所管理方案.docVIP

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东方沁园会所管理方案 第一部分会所的魅力 休闲会所是指在一些居住小区内建立、主要供小区业主 使用的集聚会、健身、娱乐等休闲功能于一体的公共场所。 在国内外,会所的质量高低已是决定人们购买住宅的重要条 件之一。 一个功能齐全的休闲会所一般要包括以下几个部分: 聚会场所,包括餐厅、咖啡厅、多功能厅甚至户外草 坪烧烤厅等;2?健身场所,包括健身房、游泳池、韵律室、 壁球厅、台球厅、网球场、小型高尔夫练习场、攀岩、桑拿 等;3.娱乐场所,包括阅览室、音乐厅、放映厅、儿童娱 !1!乐室;4.综合配套,如小型超市、小型诊所以及幼托园等 等。一个功能齐全的会所,基本上能够满足小区内业主日常 生活、休闲娱乐的需要。 !1! 在香港,会所起初的设计思想是为中小型居室配套,因 为随着社会的发展和关系的复杂化,仅靠客厅已不能满足人 们对社交和休闲娱乐不断增大的需求,这就要求营造一个既 注重家居生活私密性,又将生活空间充分拓展为经济、实用 的居住环境。购房者在购买了带有休闲会所的住宅后,相当 于拥有了一座属于自己的大型豪华、多功能的“客厅”。在 保持自家居住私密性的同时,又能充分利用会所的齐全功能 与宾朋聚会,既免除操劳之苦,又充分享受社交、休闲的乐 趣,提高了档次。 尽管休闲会所对于我们来说还是一个新事物,但随着人 们消费意识的转变以及对生活质量要求的不断提高,休闲会 所作为一个有利于改变人们生活方式、提高人们生活质量的 小区配套场所,必将成为楼市的新卖点。 第二部分 会所发展的状况 调查显示,目前北京、深圳几乎所有新建的商品房项目 均建有会所,而且越是高档项目,其会所建设标准与配套档 次也越高。然而,从正在经营中的小区的会所情况看,其亏 损比例却高达60%,即便是没有亏损的会所,大多也处于一 种勉强度日的尴尬处境之中。原因除了开发时盲目以会所显 示自身项目档次外,还与会所前期规划定位与后期经营有 关。 一是会所供需结构失衡。有的项目自身档次并不高,甚 至是经济适用房,但在会所建设上,却盲目攀比求大、求全, 具体表现在配套档次和配套种类上,其会所面积小则2000 平方米,大到5000平方米,保龄球、游泳、桑那、中西餐 厅等应有尽有,让人搞不清这配套会所是给普通业主用来, 还是为富豪提供的,结果建完了却没人用的起,其庞大的建 筑体只能成为一种摆设。 二是会所定位无主题。以为什么都有了就一切0K 了, 孰不知这种什么都有却什么也不精的定位往往忽视了使用 者的需求。比如京城某项目客户群大都是高级白领,但开发 商在会所定位时,将3000平方米的会所建成了一个大杂货 铺,健身、休闲、餐饮、大排档、会议室等应有尽有,且混 在一起,导致刚开始时人来人往,越往后越没有人去了。 三是会所建设的盲目性。会所在很大程度上代表着一个 项目的自身品质,其主要目的在于满足业主的生活休闲使 用,但这并不等于每一个项目都必须建设会所。某大型居住 区内有十余个商品房项目,周边商业设施发达,娱乐休闲场 所云集,但几乎区内所有项目都规划了自己的专属会所,业 主使用明显不多。另外,有些大型小区由于面积很大,在规 划时忽视了业主使用的便利性,将会所放在了某一个边缘地 带,使其他居民从家到会所至少要走十几分钟,缺乏便捷性, 从而使会所的共享性很差。 四是会所的经营方式不明确。很多项目在销售中,明确 告知其配套会所是业主专属会所,只服务于区内业主。但入 住后,却发现会所是全部对外开放的,其人员的复杂性使业 主大为光火,矛盾不断,会所没法运营。但开发商对此也另 有苦衷,因为业主使用根本无法保障会所的日常开销。这就 需要引起人们的另一个重视问题了,即会所的专业化经营。 第三部分 东方沁园会所经营方式 作为小区配套的重要组成部分,也作为开发商卖房的卖 点之一,会所的产生与发展,一直跟随着深圳房地产市场发 展的轨迹。从最初的简单拷贝香港会所,到越做越大的综合 类会所,到极尽豪华的精品会所,到独辟蹊径的特色会 所……会所走过了一条从无到有,发展壮大的路。 □□但随着一些小区的交房入住,会所真正建起来后却成了 “烫手山芋”:有的会所规模小,适应不了社区居民的文化 生活需求,形同虚设;有的会所规模大,投入也大,除了庞 大的前期投资,后期的维护和保养费用难以支撑;有的会所 定位不准,没人消费;有的会所经营不善,“入不敷出”…… 有报道称,目前深圳市投入使用的会所中,70%以上亏损。 造成会所经营困境的原因主要有两个方面:一是会所定位不 准,开发商要清楚地知道会所的目标客户是谁,然后才能根 据业主的消费能力确定会所的规模、功能;二是会所没有对 外开放,小区业主的人数毕竟非常有限,因此开发商最好在 保证小区不受干扰的前提下,对外开放会所,以增加会所收 入。 □□ 一、东方沁园会所功能分析: 会所的英文名字叫CL

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