桂林广运清秀路桂钢项目前期发展定位策划报告-119.ppt

桂林广运清秀路桂钢项目 前期发展定位策划报告 第一章 桂林印象 一、对桂林的了解 1.1桂林---山水名城、文化名城 一、对桂林的了解——城市规划发展方向 一、对城市的了解——商业网点总体规划 1.3商业发展规划 　　以桂林市区中山路北极广场至上海路口东西两大商业组团为全市商业中心，全市商业网点布局形成“双核五次八极多节点”的整体发展格局。 二、桂林房地产市场发展 2.1销售价格涨幅低于全国平均水平 2006年由于政策影响较大,整体涨幅趋缓,全年平均涨幅3.7%，低于全国70个大中城市5-8%的平均水平。 随着桂林房地产开发重心向城乡偏移，房屋整体销售均价也受城郊低价房的拉低，近年房屋销售价格整体涨幅将趋于缓慢。 2.3桂林房地产市场发展预测 三、桂林房地产市场板块划分 3.1各城区房地产特征—秀峰区 2006年区域推货楼盘：10个 区域价格： 中山路段住宅价格达到4500-5500元/㎡ ； 临街商业物业销售价格达到25000-45000元/㎡ 。西山板块住宅价格达到3000-4000元/平方米。 区域市场预测： 城区内目前在售楼盘货量较少，基本处于尾盘销售阶段。2007年将推出的新盘为【广源国际】、【理想领域】，均位于西山片区，具有较好的景观优势。预计销售价格将达到3500元/平方米。 2006年区域推货楼盘：18个 所辖芦笛路板块：属于老的工业区，区域居住环境较较差，市政配套档次低，受铁路线影响较大。 区域住宅项目销售价格2400-2800元/㎡。 所辖中山北路板块：中山北路市政配套较完善，为叠彩区主要商业及物流中心。板块小高层、高层项目市场接受度较好。 住宅项目销售价格2500-3000元/㎡。 所辖沿江板块：该板块居住及商业氛围、市政配套相对缺乏。主要以江景作为房地产项目的主要卖点。 区域住宅项目销售价格3800-4000元/㎡。 区域市场预测：区域楼盘06年整体销售均较好，可供开发货量不多。钢厂片区及清风五福片区的高尚住宅区将成为未来区域市场的主要热点。 2006年区域推货楼盘：23个 所辖三里店板块：桂林高新技术开发区所在地，拥有较为成熟的配套和固定的高薪消费群体，紧邻体育中心、板块住宅项目销售价格3200-3400元/㎡。 所辖会展中心板块：拥有甲天下广场、会展中心、南城百货，是桂林市新兴的高价位向心住区、是目前桂林市民购买意向最强的区域。板块住宅项目销售价格3400-3600元/㎡。 所辖城环北、普陀路板块。除公园的环境景观之外，桂林师范大学、桂林电子科技学院、桂林工学院等大学园区及其相关生活配套对消费者形成较强的吸引力。板块住宅项目销售价格2800-3000元/㎡。 区域市场预测：目前城区在售楼盘货量仍十分充足，在建及新成交土地较多，未来两三年内仍可供应丰富的住宅。即将面市的新盘包括【彰泰山水人家、彰泰第六园、香格里拉、东晖国际公馆】等，区域房地产市场依然火热。 2006年区域推货楼盘：22个 所辖铁西板块：处于城市中心范围，有汽车站、火车站两大交通枢纽，商业氛围浓厚，汇集高档高价楼盘。板块项目销售价格3300-3500元/㎡。 所辖安新洲板块：处于城市中心南部，临漓江，拥有江景资源，生活氛围浓厚。汇集中高档楼盘。板块住宅项目销售价格3800-4400元/㎡. 所辖瓦窑板块：处于市中心与城郊结合部，生活配套和生活氛围相对成熟，但由于厂区和城中村杂糅，区域内项目多为中档次或中低端产品。板块住宅项目销售价格2450-3500元/㎡. （除安厦世纪城销售均价3500元，其余楼盘均在3000元以下）。 区域市场预测：06年销售的中小楼盘基本售罄，07年将有约8个新盘推出，万福路片区经济适用房项目也将动工，成为未来竞争最为激烈区域。 2006年区域推货楼盘：12个 大盘集中，市场竞争激烈。目前城区内200亩以上的大盘共有6个，其中500亩大盘2个，1000亩大盘2个，过热的“造城运动”使得城区楼盘的消化速度较为缓慢。 产品两极分化。西城区房地产物业呈现高端别墅项目和中低档商品房分化两个极端。由于项目同质现象严重，加上市政配套建设相对缓慢，目前西城楼盘的整体销售速度均较为缓慢。 区域销售价格：别墅项目3000-5000元/㎡；住宅项目1800-2200元/㎡。 区域市场预测：07年西城区新增项目较少，主要以大规模楼盘的后续开发为主，奥林匹克花园、长岛16区、印象桂林三大楼盘仍将是一场恶战。由于原规划于辖区内的大学城已重新定位于雁山区，对区域的发展造成较大影响。 城区农村面广，城市化水平相对较低。雁山区辖区总人口98%为农民，农村面广。城市基础设施建设水平相对较差。 政府重点发展规划区域。根据桂林市政府“南向发展文