物业管理财税基础∶第六章物业管理企业收入利润.pptVIP

第六章物业管理企业收入利润管理 物业管理企业收入管理 物业管理企业利润与分配的管理 主营业务收入 主营业务收入：是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供服务， 主营业务收入 其他业务收入 其他业务收入：是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、无形资产转让收入及商业用房经营收入等。 营业收入的确认 根据《企业会计制度》规定，企业提供劳务的收入，应分别下列情况确认下计量： ①在同一会计年度内开始并完成的劳务，应在劳务完成时确认收入。 ②如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，且在资产负债表中能对该项交易的结果作出可靠估计的，应按完工百分比法确认收入。 营业收入的预测 增加营业收入的途径 ①做好物业管理费的收取工作 ②增加有偿（特约）服务内容以增加营业收入 ③积极拓展新客户，增加市场份额，增加营业收入 ④搞好多种经营，增加其他业务收入 一、利润及其构成 （二）净利润：利润总额减去所得税后的金额。 所得税：企业应计入当期损益的所得税费用。 举例1、所得税的预测 某物业管理企业预计2003年会计计算的利润总额为880000元。预计用于治理“”60000元，上年亏损20000元，利润总额中包括预计国库券利息收入30000元，及其预计2003年从联营单位可分得的利润100000元。该物业管理企业所得税率为33%，联营单位所得税率为15%，则预计2003年应计缴多少所得税？ 该企业预计2003年应缴所得税=800000-60000-20000-30000-100000=670000元 预计2003年应纳所得税=670000×33%+ 四、本量利分析在物业管理中应用 本量利分析法是根据成本、业务量和利润三者关系进行分析的一种方法。这三者之间的关系为： 利润总额=营业收入-变动成本-固定成本 例5（P202） 某物业管理企业为经营租用一栋办公楼，每月租金20000元。该企业对用户采用按户收取管理费用，每户每月200元，平均每月每户需支付的保安、绿化和卫生清洁等变动费用为100元，则住户数量对利润的变动为：表6——2利润分析表 例5解： 从表6——2可见，总成本由变动成本和固定成本构成。当固定成本不变时，业务量（住户量）的变动幅度与利润变动幅度不同，主要的原因是由于固定成本的存在。这种业务量变动率与利润变动率不同比例的现象被称为经营杠杆作用。 八、影响分红政策的因素 * * 主营业务收入 物业管理收入 物业经营收入（经营停车场、游泳池、务类球场） 物业大修理收入（共用设施设备等） 公共性服务收入 公共代办性服务收 特约服务收入 营业收入 主营业务收入 物业经营收入 公共性服务收入 公共代办性服务收入 特约服务收入 物业管理收入 物业大修理收入 其他业务收入 房屋中介代销手续费收入 材料物资销售收入 无形资产转让收入 商业用房经营收入 营业收入 预测方法 定性预测方法 定量预测方法 判断分析法 专家意见法 （德尔菲法） 算术平均法 计算分析法 加权平均法 （一）利润：企业在一定会计期间的经营成果。 由营业利润、投资净收益、补贴收入和营业外收支等构 成，亦称税前利润。 其中：营业利润=主营业务利润+其他业务利润-营业费用-管理费用 -财务费用- 存货跌价损失 主营业务利润=主营业务收入-销售折让-主营业务成本 -主营业务税金及附加 其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出 利润总额（或亏损总额）=营业利润+投资净收益（或减投资净损失）+补贴收入+营业外收入-营业外支出 利润总额（或亏损总额）=营业利润+投资净收益（或减投资净损失） +补贴收入+营业外收入-营业外支出 100000 1-15% ×（33%-15%） =242276﹒47 100 000 80 000 980 000 利润（亏损） （元） 300 120 102 单位成本（元） 20 000 200 000 2 000 000 管理费收入 （元） 30 000 120 000 1020000 100 1 000 10 000 总成本（元） 住户数量 （户） 0 x(件) y(元) y=px