房地产营销策划(华版)——商务公寓营销执行方案.ppt

以填写来访客户登记表及客户调查问卷的方式收集客户信息，汇总分析，并形成日报、周报、月报提交，为项目营销过程中的媒体监控、计划调整、价格修正和销售控制寻求依据。 本地蓄势期执行策略 每1周对蓄客情况进行汇总，归类分析，在大目标不变的前提下，逐步修正后期蓄客计划。在监控、修正中成功完成蓄客。 来访量 来访成功率 蓄客情况监控 对蓄客情况进行监控，蓄客期每日来访量应不少于计划组数，如果少于计划批数，加大推广力度 来访成功率是对蓄客结果影响最敏感的指标，为使来访成功率达到既定目标，随时注意对客户的心理分析和对销售人员的培训 本地蓄势期执行策略 整体推广策略 以项目前期建立的整体形象为依托，高调宣传全能公寓产品卖点（平面硬广+软文+多种媒介表现），并以项目价值点的逐步呈现落地为支撑，进行事件炒作引发人们追捧（软文+多种媒体的具体体现），并通过现场氛围的营造制造持续旺销局面，进行1号楼蓄势。 推广思路及主题 推广主题：“新天泽国际广场产品升级\品质升级， “全能”城市公寓引领新概念商圈物业” 本地蓄势期执行策略 全新概念公寓产品推出，再次拔高项目整体形象，对1号楼卖点及项目整体价值体系进行进一步的诠释。 项目卖点逐步呈现，给予前期购买者信心并形成口碑传播，引发新老客户对项目的认可及口碑宣传，确保1号楼旺销。 核心诉求 本地蓄势期执行策略 以集中型平面推广+事件营销完成项目造势；以SP体验活动营销+ 种子客户营销实现项目顺利销售与客带客的持续转换。 利用老业主和业内人士，进行活动炒作 利用营销示范体系物业，实现体验营销 深挖客户资源，实现老客户营销 集中型平面推广造势 PR关系事件营销 SP体验活动营销 关系客户营销 全面攻击 本地蓄势期执行策略 整合营销 本地蓄势期执行策略 推广排期 本地蓄势期执行策略 费用预算 类别 内容 金额（元） 线上媒体 　 　 报媒 50万 网络 40万 轻轨 25万 电台 20万 轿厢 5万 短信 2万 小众媒体（杂志、区县电视等） 10万 　渠道执行 区域巡展 20万 区县巡展及二手房门店合作 10万 银行及汽车4S店合作 5万 活动执行 样板房开放、搜房网活动、价值推介会活动等 15万 　 总计 202万 报媒: 以晨报及时报为主，发布项目产品形象硬广及价值诉求软文。 投放主题： 硬广主题： “新天泽国际广场产品升级\品质升级， “全能”城市公寓引领新概念商圈物业” ——拔高项目调性，再次进行形象宣传 软文主题：“新通胀时代新投资理念——新天泽国际广场价值解读系列”——解读项目及产品价值，深入挖掘投资价值 事件炒作：样板示范区开放、商业招商启动、新天泽现象引发业界新思考等 本地蓄势期执行策略 媒体发布及主题 项目营销推广执行细则 网络媒体: 持续性强，主要维持项目见光率及软文、事件等持续炒作。 投放主题： 项目及产品形象首页置顶 项目价值解读软文专题 事件新闻发布及炒作 本地营销推广其它执行策略 轻轨媒体: 再次启用轻轨媒体，进行项目信息持续传播及形象塑造。 发布时间：2011年2月—2011年3月。 发布内容：项目投资价值诉求与关键信息 本地蓄势期执行策略 电梯轿厢媒体: 天晟建议选择杨家坪、解放碑、沙坪坝、南坪等地写字楼及高档楼盘作为电梯媒体主要发布地点。 发布时间：2011年2月—2011年3月。 发布数量:300块 发布内容: 项目形象渗透，附加项目产品信息 电台媒体: 继续与都市台合作，持续进行项目产品信息及关键信息发布。 发布时间：2011年2月下半月-3月上半月 发布内容：1号楼产品信息 本地蓄势期执行策略 渠道小众媒体选择: 杂志（咖啡吧、机场、动车等）、区县电视拉底、福彩视频等。 发布时间：2011年2月—2011年3月。 发布内容: 项目形象、项目产品信息、项目价值体系解读等 针对策略二： 为何一定要去异地、去上海？ 解决大户型难题：利用上海与重庆市场之间的房地产市场价格势能的巨大差异，弱化两房大户型总价偏高的抗性，从而加速大户型产品的销售速度，尽快回笼资金。 提高售价，增加利润：同样巨大的价格势能差异也能让项目在上海卖出相较重庆来说更高的销售价格，从而使得项目获取超过重庆市场的利益。 针对策略二 借渠道力量，做大蛋糕：2011年1季度，重庆各主城商圈以及新增商圈的地产项目频出，投资人群被瓜分，急需做大蛋糕。（时代天街、ARC、协信中心、九街高屋、一街区等） 项目能够在上海获得市场吗？ 城市影响力使得各地客户对重庆市场投资热情大增