深房中协一季度媒体见面会通稿-深圳房地产经纪行业协会.PDF

深房中协一季度媒体见面会通稿 近日，深圳市房地产中介协会召开了第一季度媒体见面 会，对当下以及未来的市场行情予以了系统阐述与预测。 正如2016 年深圳市房地产中介协会的判断，深圳2017 年的商品住宅“量价齐跌”。 （图片来源：深圳市房地产中介协会） 而进入 2018 年深圳市房地产中介协会总结性地提出如 下五大观点： 一是随着“房住不炒”指导方针的落实以及长效治理机 制的加速落地，未来楼市单边快速上涨的条件已不存在，长 期持续平稳的状态或成为楼市的新常态。 二是 2018 年深圳楼市调控政策仍无松动的迹象，特别 是目前深圳的新房备案价格管制措施，使得新盘供应处于历 史低位。 三是受“三价联动”的利空影响，短期二手住宅市场波 动或较大。但长远预计，2018 年深圳二手住宅市场的活跃度 仍将保持平稳与缓升的态势。 四是随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 度的建立，未来看好租赁市场的发展。 五是商业办公项目由于“不限购不限贷”的特点，或成 为2018 年楼市“游资”的主要投资方向。 一、2018 年楼市持续 “降杠杆、去泡沫” （一）货币增速与固定资产投资增速双双持续走低 货币增发对于房地产市场具有助推作用，不过这一情况 有减速的迹象：M2 （广义货币）近几年来呈现较为明显的增 速放缓趋势。 中央政府也明确意识到资产泡沫的危害，明确提出了“房 住不炒”的政策方向。深圳市房地产中介协会认为，这一态 度至少明确了未来5 年楼市的基本方向。商品住宅市场在热 点城市是“降杠杆、去泡沫”。 （数据来源：中国人民银行国家统计局 深圳市房地产中介协会） （二）楼市长效机制逐步成型 （信息整理：深圳市房地产中介协会） 短期来看，房贷利率吃紧的局面难有缓和的迹象，对于 购房者而言，直接推高了购房成本（举例如下）。预计 2018 年度内，央妈仍将采取中性货币政策，但不排除未来受突发 性国际事件如美联储的持续加息等因素的影响而采取相应 的货币政策予以应对的可能。 （图片来源：深圳市房地产中介协会） 与此同时，3 月28 日深圳也相继出台了“三价联动”政 策。严格来说，不是“三个价格合成一个价格”，而是三个 价格（网签价格、评估价格、银行放贷依据）之间形成互相 制衡的机制。政策的本意是完善现有交易制度中的漏洞，譬 如阴阳合同，同时对商业银行协助控制金融风险起到辅助作 用。 市场短期内会将其解读为利空政策，因为会增加部分买 家的房贷成本，特别是欲高评高贷的买家。 （信息整理：深圳市房地产中介协会） 租赁方面，从目前租赁市场的快速趋势判断，随着政府 在“租售并举”住房制度的不断完善，以及未来深圳保障性 住房的大范围供给，租赁市场健康持续发展，或将会分流买 卖市场的刚需。 （信息整理：深圳市房地产中介协会） 在国家层面，已经基本形成房地产市场的调控要从控制 短期价格不快速上涨的目标，转为以房地产回归居住为主的 属性的最终目标。针对这一最终目标，楼市长效治理孕育而 生。 特别是随着“房住不炒”指导方针的深入贯彻和深入人 心，从中央到地方，均加快了建立楼市长效治理机制的步伐。 可以说，楼市单边快速上涨的时代已经“一去不复返了”。 （三）深圳的高房价已经脱离普通居民的购买力 从目前的数据看，深圳的房价收入比已经严重偏离合理 区间，通俗的讲就是目前大深圳的房价已远超普通居民的购 买力水平。 从区域的成交数据也可以看出，龙岗、宝安两区作为房 价相对“低廉”的片区，成为了深圳仅存的“刚需价楼盘” 汇集的片区。 而在二手住宅方面，目前深圳一、二手住宅成交均价经 历了从价格差距不断缩小到一、二手住宅成交均价“倒挂” 的过程。 （数据来源：深圳市房地产中介协会） 目前受一手住宅供应持续走低的影响，二手住宅市场无 论是成交量还是成交均价均超一手住宅市场，可以说深圳楼 市二手住宅占主导地位的特征愈发明显。 受“三价联动”的利空影响，短期二手住宅市场波动或 较大。但