实训项目一门店选址与商圈调研训练.ppt

门店运营与管理 一、实训目的和要求 1、了解门店选址的原则与方法 2、掌握商圈调研目的 3、掌握商圈调研方案的制定 4、体验商圈调研方案的执行 5、了解投资回报分析的方法 6、掌握商圈调研方案的撰写 二、场景设计 某零售企业成立于2000年，经过16年的发展，目前已经成为当地的龙头企业，在人口100多万的西部城市里已经开设了包括大卖场、标准超市、便利店等25家门店，2015年的销售额达8亿，为了获得进一步的发展，公司董事会决定加快发展步伐，但是究竟是在该城市做深、做透还是开发外埠市场，开发外埠市场时究竟是采取原有业态还是采用新的业态，要不要搞特许加盟等，成为公司下一步发展不得不面对的重大问题，公司董事会决定请外部专家参与讨论，为该公司提供发展战略建议，以做参考。 经过讨论，该零售企业决定以大卖场业态向外扩张，备选店址选基本上已经确定，就在咱们学校正门附近，但是如果在该位置开店的话，该商店的辐射范围究竟有多大呢？它的顾客组成情况如何呢？商圈内竞争状况如何呢？这个具体位置有哪些问题呢？该公司对这些拿不准。由于投资较大，因此该企业决定事前必须十分谨慎地进行调研。在这种情况下，该零售企业与商业地产公司共同邀请我院企管专业的师生团队进行选址项目的调研工作，请团队成员制作商圈调研方案并执行，最后形成书面的调研报告。 三、相关知识 1、店铺开发所需要考虑战略 开商店自营的盈利模式还是开店后专卖商店的盈利模式 直营连锁模式还是特许连锁模式 商用物业购买还是租赁 专业于商店经营还是商店经营加不动产 规避竞争还是理性竞争 跳跃式发展还是渗透式发展 2、商圈 商店对顾客吸引力所能达到的范围，一般商店的商圈范围与商店规模、商店所经营的商品、商店的经营水平、交通条件等因素相关。 3、商圈调研的重点 针对设店的可能性进行大范围的调查，其结果作为确定设店意向的参考，重点在于设店预定营业额的推断及超市规模的确定。此阶段的调查内容包括设店地区的市场特性调查及该地区的大致情形的调查。 根据第一阶段的市场调查结果，对消费者的生活方式进行深入分析，作为确定商店具体的营业政策的参考，重点在于商店内商品的构成、定价及销售促进策略的制定。 4、商圈调研的内容 （1）生活结构：收集设店地区内消费者生活形态的资料，对人口结构、家庭构成、收入水平、消费水平、购买行为进行整体、定量研究。人口数、家庭户数应与行政区划分情况相符合，但也应预测3-5年后的人口变化情况。 （2）都市结构：是对设店地区内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域的都市结构功能的调查，以及了解该地区内的设施、交通、生活空间以及将来的发展计划。 （3）零售业结构：是对设店地区内零售业的实际情况进行调查。一般包括：地区销售动向、各业种，各品类销售动向，商业地区间的竞争情况，大型店的动向等。 5、商圈调研的方法（5W1H） What to do （调查什么-调查种类的确定） Who（谁做调查-调查人员的确定） Whom（调查谁-调查对象的确定） When（何时调查-调查时间表的确定） What is done（结果如何-调查统计方法与结果） How（用什么手段-调查手段的确定） 预备调查：是指政府部门资料的调查，从政府部门获取人口数资料、户数资料、都市规划、建设指定用途等。（容易） 现场调查（操作难度相当大） 交通网络调查，确定道路交通网对某地区人们日常生活最常用的道路进行流量调查 竞争店调查：调查某地区内超市的数量，明确本店可以达到多大的市场占有率、有什么样的销售效果。 住户访问调查：即消费者调查 6、销售预测的方法 略 7、投资明细报告及损益分析 营业额预估 销售成本预估 营销费用 损益平衡点销售额预测 （1）损益的计算方法 实际损益=税前损益（店铺责任利润）-费用 税前损益=销售毛利-变动费用 销售毛利=营业成本-销售成本 （2）损益平衡点的计算方法 损益平衡点销售额=固定成本/（毛利率-变动费用率） （3）经营安全率的计算方法 经营安全率=（1-损益平衡点销售额/预期销售额）*100% 经营安全率在30%以上为优秀店 经营安全率在20%-30%以上为优良店 经营安全率在10%-20%以上为一般店 经营安全率在10%以下为不良店 8、商圈调研报告 店址地理特征 周边交通情况 预计商圈范围 商圈供求情况 销售额预估 投资收益分析 四、训练步骤 1、讨论并确定选址标准 社区购物中心 社区型综合超市 2、确定备选位置 3、调研方案制定 每个学生都需要制定详细的调研方案，包括： 确定此次商圈调研的目的 确定此次商圈调研的对象 确定此次商圈调研的内容 确定此次商圈调研的方式 确定此次商圈调研的时间和预算 确定报告提交的方式 4、人员分组及培训 政府组（负责收集从政府部门那里获得的资料）