77213392_房地产投资分析课件.pptVIP

Irwin/McGraw-Hill ?The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000 住宅房地产 投资 6 本章能力要求 （1）理解和掌握住宅房地产的类型、特点及户型评价等内容； （2）熟悉住宅房地产不同投资类型的特点； （3）掌握住宅房地产投资现金流分析； （4）掌握住宅房地产投资相关税费的计算及方法； （5）掌握住宅房地产投资租售决策分析； （6）理解住宅房地产投资的风险分析。 本章重点 （1）住宅房地产投资现金流分析及其相关税费的计算 （2）住宅房地产租售决策分析 本章难点 住宅房地产投资现金流分析及其相关税费计算 6.1 住宅房地产投资概述 6.1.1 住宅房地产概述 低层住宅（层数为1～3层） 多层住宅（层高为4～6层） 高层住宅（层数在7层或7层以上） 1. 住宅房地产的分类 （1）住宅按建筑形式可以分为如下几类： （2）按照经营方式，住宅可分为出售型和租赁型住宅两种 （3）按照价格构成，住宅可分为商品住宅和政策性住宅 （4）按交房方式，可分为现房和期房 （5）其他类型 例6-1 6.1 住宅房地产投资概述 6.1.1 住宅房地产概述 “经济适用房，要卖有点难” 1、经济适用房制度作为我国住房保障体系的重要组成部分，主要是为了解决中低收入家庭的住房问题，但经济适用房制度在建立之初就存在不少缺陷和漏洞，整个运作过程饱受诟病，例如，经济适用住房的购买准入资格定义模糊、住房面积过大、真正的受益面过窄等，有的地方还出现了开着宝马、奔驰汽车的人也来争先购买经济适用房的现象。其二，经济适用房的退出机制尚不明确，当初只规定了购买5年之后可以上市交易，也就是说5年之后，经济适用房有可能就变成了商品房；这说明经济适用房在70年的使用年限内，其保障功能并不能长期发挥作用，此时有可能成为某些人投资谋取暴利的工具，这显然违背了国家推出经济适用住房制度的初衷。 2、国家和地方政府最近出台的有关经济适用房的政策，包括经济适用住房租售并举制度、回购制度、严格控制经济适用房的经营性租赁和出售套利行为等等，应该说政府正在努力探索解决经济适用房目前所存在问题的新途径，所谓“亡羊补牢，为时未晚”。因此今后人们想通过投资于经济适用房进行获利的可能性已越来越小了。 分析： 6.1 住宅房地产投资概述 2. 住宅的基本功能要素及户型评价 6.1.1 住宅房地产概述 （1）住宅的基本功能要素 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动 区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静 区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 （2）对各功能空间面积的经济分析 （3）户型评价标准 6.1 住宅房地产投资概述 2. 住宅的基本功能要素及户型评价 6.1.1 住宅房地产概述 动静分离 公私分离 主次分离 干湿分离 另外，在朝向上，一套好的户型，应安排尽可能多的房间（特别是客厅和主卧）朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间。与此同时，其他房间也要保证有良好的通风和采光效果等。 6.1 住宅房地产投资概述 6.1.2 常见的住宅房地产投资类型及其特点 1. 小户型住宅投资特点分析 2. 别墅型住宅投资特点分析 6.1 住宅房地产投资概述 6.1.3 影响住宅房地产投资价值的主要因素 在第二章我们已经了解到，影响房地产投资的市场因素非常多，包括社会、政治、经济和自然环境等方面的诸多因素，这些因素当然同样也会影响到某一项住宅房地产的投资价值。不过，虽然影响住宅房地产投资价值的因素非常多，但是从目前来看，对住宅房地产投资价值影响最大却不多，主要有以下两点： 1. 住宅所处的地段 2. 住宅的品质 6.1 住宅房地产投资概述 专题6-1 置业投资有学问 散户“炒”楼三招致胜 问题思考： 1、如果能够顺利实施“手法一”，需要满足什么样的条件？从市场、投资者自身条件等方面进行分析。 2、如果能够顺利实施“手法二”，需要满足什么样的条件？从市场、投资者自身条件等方面进行分析。 3、如果利用装修的途径来增加出售或出租房屋的“附加值”，则该如何考虑装修的问题？请用实例加以说明。 6.2 住宅房地产投资经济评价 6.2.1 住宅房地产投资现金流量分析 1. 住宅房地产持有期间的现金流量 （1）潜在总收入 如果所有的房间都按既定租金出租出去，此时的租金收入就是潜在总收入。一般通过考察同类房地产的租金水